Стоит обратить внимание на недолгую историю кондоминиумов в Москве.
Из текстов приводимых ниже документов становится ясно, что кондоминиумы предполагалось распространить на значительную часть жилой многоквартирной недвижимости.
Поэтому отношение к земельным участкам, зарегистрированным вместе с жилыми домами в советский период, и с учетом последствий приватизации жилья представляет для данного обзора большое значение.
Несмотря на длительное существование в СССР жилищных кооперативов (с 1924 г. до 1937 г. и с 1958 г. до сегодняшнего дня) с их правом кооперативной собственности на жилые дома и другие строения, возведенные кооперативом, и правами участников — пайщиков (членов кооператива) в зависимости от величины своего пая, попытки внедрить ещё одну форму объединения граждан в жилищной сфере продемонстрировали непонимание самого понятия кондоминиум.
В принятых правовых актах кондоминиум выступал то как совокупность объектов недвижимости, то как объединение граждан.
«Кондоминиум является объединением собственников в едином комплексе недвижимого имущества» («Временное положение о кондоминиуме», утвержд. Указом Президента РФ от 23 декабря 1993 г. N 2275)
«Кондоминиум - единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости» (Федеральный закон от 15.06.1996 N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья").
Считаем принципиальным для данного обзора обойти вопрос, почему нужно было заново определять правовой статус земельных участков кондоминиумов, в то время, как федеральным законодательством уже зафиксировано право собственников приватизированных зданий на земельные участки.
41. Федеральный закон от 15.06.1996 N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья",
выпущенный взамен «Временного положения о кондоминиуме», признавал существование землеоотводных документов, определяющих границы земельных участков в существующей застройке населенных пунктов:
«Статья 10. Установление границ земельных участков в кондоминиуме
1. Границы земельных участков в существующей застройке населенных пунктов, входящих в состав кондоминиума, определяются действующими землеотводами.
Статья 11. Передача в собственность земельных участков в кондоминиуме в существующей застройке
1 В существующей застройке земельные участки, на которых расположены жилые здания и иные объекты недвижимости, входящие в состав кондоминиума, передаются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в нормативных размерах бесплатно».
При этом в 1998 г. Конституционным судом РФ было установлено, что
«возникновение права собственности не может быть поставлено в зависимость от членства в товариществе», поскольку
«товарищество как один из возможных способов управления кондоминиумом и членство в нем являются производными (вторичными) по отношению к праву собственности домовладельцев».
42. (Постановление Конституционного Суда РФ от 03.04.1998 N 10-П "По делу о проверке
конституционности пунктов 1, 3 и 4 статьи 32 и пунктов 2 и 3 статьи 49 Федерального закона от 15 июня 1996 года "О товариществах собственников жилья" в связи с запросом Советского районного суда города Омска").
То, что границы действующих землеотводов не подлежат пересмотру, подтверждалось
43. Постановлением Правительства РФ от 26 сентября 1997 г. N 1223 «Об утверждении положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах»:
«2. Границы действующих землеотводов, а также земельных участков, находящихся в собственности, бессрочном (постоянном) пользовании или арендуемых домовладельцами или их организациями (жилищные, жилищно - строительные кооперативы, товарищества и т.п.) до принятия настоящего Положения, не подлежат пересмотру, за исключением случаев, предусмотренных действующим законодательством».
Совершенно иные выводы прозвучали в столице.
44. В Постановлении Правительства Москвы N 690 от 29.08.2000 "О комплексной городской программе формирования кондоминиумов и создания условий для образования и деятельности товариществ собственников жилья" были сделаны мало обоснованные заявления, касающиеся имущественных прав граждан и объёма их имущества:
«Имеются различия в законодательстве Российской Федерации и г. Москвы относительно прав на земельный участок, входящий в состав кондоминиума. Московское законодательство не содержит норм, позволяющих домовладельцам в соответствии с Законом Российской Федерации "О товариществах собственников жилья" требовать передачи им земельного участка бесплатно в общую долевую собственность.
В городе не проведено межевание территорий до уровня домовладений. Это часто затрудняет определение границ земельного участка кондоминиума. Отсутствует методика расчета нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах, применительная к особенностям территории г. Москвы.»
В этом Постановлении была сделана попытка «определиться» с размерами и правовым статусом земельного участка.
Пунктом 1.2 Положения о едином порядке оформления документов для технического учета кондоминиумов устанавливается, что
"земельный участок кондоминиума формируется в нормативных (минимальных) размерах, необходимых для технического обслуживания зданий, вошедших в состав кондоминиума, с последующим оформлением права постоянного (бессрочного) пользования данным участком".
Пунктом 7 Постановления устанавливается следующее:
"Московскому земельному комитету в двухмесячный срок со дня подачи заявки оформлять в постоянное (бессрочное) пользование домовладельцев земельные участки в нормативных размерах и договоры аренды на сверхнормативную территорию в соответствии п. 1.2 Положения о едином порядке оформления документов для технического учета кондоминиумов"
45. В 2002 г Московский городской суд признал пункт 7 постановления Правительства Москвы N 690 и пункт 1.2 противоречащим федеральному законодательству, недействующим и не подлежащим применению со дня вступления в законную силу Решения Московского городского суда N 3-214/2002. от 19.04.2002.
О минимальных размерах земельных участков у московской администрации имелись собственные, отличные от федеральных законодателей, представления, в том числе
46. выраженные в Законе г. Москвы от 16.07.1997 N 34 "Об основах платного землепользования в городе Москве"(редакция с 1999 г. до 25.12.2007):
«До межевания территории его [земельного участка] площадь для целей настоящего Закона определяется суммированием площади застройки и расчетной дополнительной площади (для использования соответствующего здания или сооружения), принимаемой равной наименьшему из трех показателей:
а) площади застройки;
б) площади незастроенной части имеющегося при здании обособленного земельного массива;
в) площади, приходящейся на долю в жилом квартале или ином земельном массиве, соответствующую зданию или сооружению, уменьшенной на непосредственно занимаемую зданием или сооружением площадь».
После вступления в силу Земельного Кодекса РФ (2001) и Решения Московского суда N 3-214/2002 от 19.04.2002 в Постановление Правительства Москвы N 690 от 29.08.2000 были внесены изменения принятым 19 ноября 2002 года
47. Постановлением Правительства Москвы от 19.11.2002 N 940-ПП «О мерах по реализации Комплексной городской программы формирования кондоминиумов и создания условий для образования и деятельности товариществ собственников жилья».
Так п. 1.2. «Положения о едином порядке оформления документов для технического учета кондоминиумов» теперь выглядел следующим образом:
«Земельный участок формируется в пределах нормативных размеров, с учетом межевания квартала (микрорайона) с последующим оформлением на него прав домовладельцев в установленном порядке.
Если фактическая площадь земельного участка в сложившейся застройке меньше нормативных размеров, то размеры земельного участка устанавливаются исходя из фактически имеющихся земельных ресурсов пропорционально нормативу». (Постановление Правительства Москвы N 690 от 29.08.2000 ред. 2002г.)
Из текста этого документа следует, что предполагается применение к жилым кварталам (микрорайонам) города процедуры межевания — разделения территорий на земельные участки. Делается допущение, что под жилищное строительство не были произведены землеустроительные работы, отвод участков и их регистрация для строительства и последующей эксплуатации. Такое допущение полностью противоречит гражданскому, земельному и градостроительному законодательству СССР и РСФСР.
Предложение производить по сути перемежевание свидетельствует о намерении пересмотреть границы действующих землеотводов в существующей застройке, а также отказаться от признания земельно-регистрационных документов государственных органов в советский период.
Федеральное законодательство не содержало оснований для подобных действий и, кроме того, к 2001 году в российское законодательство был внесён запрет на приватизацию зданий, если она не проводится одновременно с приватизацией земельного участка:
48. Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного
кодекса Российской Федерации" установил:
«Со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе зданий, строений, сооружений промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте» (ст.3 ч.7).
49. В Жилищном Кодексе РФ(Федеральный закон N 188-ФЗ), принятом 29.12.2004 (до этого времени действовал ЖК РСФСР 1983 года) в списке долевого имущества собственников помещений многоквартирного дома вслед за федеральными законами 90-ых – 2000-х годов появляется упоминание о земельном участке:
«1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности ...земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке».(п.1 ст.36)
50. Федеральным закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" оговаривалось, что:
«Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.(ч.2 ст16)
Исходя из юридической логики это положение не распространяется на ранее созданные и учтенные государственным учетом земельные участки.
Однако оно послужило поводом для необоснованного отказа от признания (регистрации) ранее учтенных земельных участков, сведения (документы) о которых не были внесены в кадастр.
-----------------------------------------------