Земля под домом. Как оформляют в собственность участки под многоэтажками

Коммерсантъ-Online. Программа реновации в столице взбудоражила москвичей, и многие решили на всякий случай срочно оформить права собственности на землю под домом. Удалось пока единицам. Адвокат Станислав Станкевич: «Сегодня столичные власти не признают эти границы, а в городе с середины нулевых проводят перемежевание земли. По некоторым кварталам они уже по два и более раз проводились, и каждый раз границы участков меняются необоснованно, естественно, в сторону уменьшения»,— отмечает Станкевич, который много лет занимается вопросами нарушения прав москвичей, связанных с межеванием.


Дарья Пикалова — коренная москвичка. Живет в добротной девятиэтажке на Юго-Западе. Она юрист, по ее словам, образование получила несколько лет назад, а защищала диплом на тему «Межевание земельных участков в Москве». История с реновацией не затрагивает ее дом. «В первые списки мы не попали. Но жители уже волнуются. Соседи пришли ко мне, говорят: давайте проводить общее собрание, чтобы мы в перспективе не попали ни в какие списки»,— рассказывает Дарья.

Законопроект о готовящейся масштабной программе столичных сносов вызвал массовые протесты. Как только стали известны первые подробности реновации, в Facebook появилась профильная группа — «Москвичи против сноса (против реновации)», в которой уже состоит свыше 26 тыс. пользователей. Число людей, вступивших в группу «Особенности московского межевания», которую создала Дарья с единомышленниками в Facebook, пока почти в десять раз меньше — около 3 тыс. человек. Однако аудитория группы растет, поскольку тема, которая в ней обсуждается, очень горячая: как оформить землю под многоквартирным домом в Москве.

Квартира с участком

В поправках ко второму чтению законопроекта о реновации жителям предоставлено право выбора равнозначной или равноценной квартиры, денежной или натуральной компенсации. В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса РФ земля под многоквартирными домами, которая входит в состав общего имущества дома, как и вся придомовая территория, принадлежит собственникам квартир и нежилых помещений в этих зданиях по праву общей долевой собственности.

На пресс-конференции 19 мая, посвященной поправкам в законопроект, председатель комитета по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская призвала всех москвичей «озаботиться поставить на кадастровый учет земельные участки» под домом. По ее словам, если москвич захочет получить денежную компенсацию, в нее будет включена не только рыночная стоимость самого жилого помещения, но и доля в праве на общее имущество, в том числе земельный участок.

Выгоды очевидны, поскольку собственность на землю под зданием, естественно, повышает стоимость квартир. Кроме того, в случае сноса собственники помещений сохраняют общую долевую собственность на участок под домом и полную свободу им распоряжаться — его можно инвестировать в новое строительство. А при изъятии участка для государственных или муниципальных нужд собственникам полагается компенсация его полной рыночной стоимости или предоставление в собственность аналогичного участка.

Единственный важный нюанс: для того чтобы оформить право собственности на землю, необходимо сформировать и поставить участок на кадастровый учет.

Именно это и призвала сделать Галина Хованская.

Впрочем, некоторые граждане озаботились этим вопросом задолго до всяких призывов. Для Дарьи Пикаловой все началось в октябре 2013 года, когда в один прекрасный день в ее доме появились объявления на подъездах о проведении публичных слушаний по вопросу межевания земли. «Я побежала узнавать, что это за зверь такой, поскольку точно так же, как и люди, которые сейчас столкнулись с реновацией, знать не знала, что это такое. Узнала — ужаснулась»,— рассказывает она.

По проекту межевания придомовая территория сократилась ровно втрое — с 4,5 до 1,5 га земли. Жители, понятно, резко выступили против. И как выяснилось, успешно: проект межевания удалось отклонить. Однако с учетом того, что у дома Дарьи удачное расположение: рядом перекресток, большой участок земли,— жильцы очень волнуются. «Конечно же, реновация усилила опасность того, что этот участок станет лакомым куском для какого-либо инвестора»,— говорит Дарья. И тогда будет уже неважно — частного ли застройщика заинтересует эта земля, или государственный фонд, который предлагают создать власти Москвы: межевание жители опротестовать смогли, но землю в собственность до сих пор не оформили.

Завоевание своей земли

«Земля в Москве не приватизируется и не продается»,— уверена гендиректор Berkshire Advisory Group Ирина Вишневская. Попытки оформить в собственность столичные земли жестко блокировались еще при бывшем мэре Юрии Лужкове. Хотя бывали и исключения. «Году этак в 2007-м у московского правительства была такая мода: если в доме работала, например, какая-нибудь аптека, то земельный участок — но значительно меньший, чем положено собственникам,— ставился на кадастровый учет для налогообложения этой аптеки»,— рассказывает Пикалова.

Впрочем, известен прецедент, когда жильцам удалось оформить в собственность землю под домом в изначально установленных границах, куда вошла даже часть природоохранной зоны.

Эта история зафиксирована в картотеке Высшего арбитражного суда (ВАС) и известна как дело владельцев недвижимости в элитном жилом комплексе «Золотые ключи-1», которые хотели оформить землю под зданием, но столкнулись с противодействием властей.

ЖК «Золотые ключи-1» был в конце 1990-х годов на границе природного заказника «Долина реки Сетунь». В 2006-м московские власти провели процедуру уточнения границ природоохранной зоны, в результате чего «Золотые ключи» оказались внутри государственного заказника. Собственники элитной недвижимости решили зарегистрировать землю под зданиями на себя. Однако в департаменте земельных ресурсов Москвы (ДЗР, сейчас департамент городского имущества, ДГИ.— “Ъ”) им отказали.

Тогда владельцы недвижимости обратились в суд. ВАС рассмотрел иск ООО «Голден Кей», владеющей нежилыми помещениями в «Золотых ключах», и пояснил, что, согласно нормам Земельного и Жилищного кодексов, многоквартирные дома являются исключением из общих природоохранных правил. Следовательно, ДЗР не вправе отказывать собственникам помещений. Более того, органы местного землеустройства должны были подготовить все документы по планировке территории, после чего сформированный участок бесплатно переходил в общую долевую собственность владельцев недвижимости. А после того как один из собственников доказал, что имеет право на общую долевую собственность на землю под домом, оно распространяется на всех остальных.
Московская реновация дождалась обновления
Депутаты оппозиционных фракций подготовили поправки к законопроекту о реновации пятиэтажных домов в Москве.

Владельцам недвижимости в «Золотых ключах-1» еще повезло: в случае печально известного поселка «Речник», где была точно такая же ситуация, суд поддержал позицию московских властей. И дело кончилось тем, что несколько домов, попавших в границы заказника, были снесены.

Своя парковка ближе к дому

«У нас весь сыр-бор начался с борьбы за парковочные места. В 2012 году снесли мой гараж. И я попал в типичный сценарий: война с управой, мордобой во дворе, хождение по инстанциям, суды московские»,— рассказывает Сергей Федосеев. История с гаражом и сподвигла его «начать разбираться в этом московском землепиле».

Сергей — коренной москвич. Живет в Отрадном. «У нас три 17-этажных дома»,— поясняет он. Когда произошла история с гаражом, он вместе с соседями пошел по району. Познакомился с активистами из соседних домов. Выяснилось, что один из них уже с 2009 года занимается вопросом оформления придомовой территории для организации парковки.

«У них стояла сотня ракушек, которые тогда не снесли, но было понятно, что снесут, потому что власти Москвы еще с нулевых начали постепенно переводить всех на договоры аренды. Стали решать с соседями, как оформлять парковку — по понятиям или по закону. Решили оформить по закону, поскольку пришли новые власти, которые вроде бы апеллируют к законам»,— рассказывает Федосеев.

В результате удалось оформить придомовую территорию двух из трех многоэтажек. Для этого пришлось сначала заказать проект межевания всего квартала, проект благоустройства территории, утвердить в ДГИ.

«Когда все документы были утверждены и мы находились в процессе постановки придомовой территории на кадастровый учет, решили не ждать окончания этой процедуры: стали строить паркинг, чтобы отбить инвестиции (люди же деньги вкладывали),— нас пришли раскулачивать, и все снесли»,— продолжает Федосеев. У соседа, который начал заниматься приватизацией земли и созданием благоустроенного паркинга раньше Сергея, после этого случился инфаркт, и до появления парковки он уже не дожил.

Теперь Федосеев в одиночку борется с московскими властями, пытается оформить землю третьего дома, ходит в суды и записывается на прием к руководству ДГИ. И еще Федосеев подал иск в ЕСПЧ. «Но там иск рассматривается долго. А у людей, понимаете, больше нет ни сил, ни денег, чтобы бороться»,— говорит он. На оформление земли и придомовой территории у них с соседями ушло несколько лет, а потратили в общей сложности 9 млн руб. «Еще 1 млн руб. я инвестировал лично»,— говорит Федосеев. На вопрос, надо ли ввязываться в эту историю остальным москвичам, отвечает твердо: обязательно, иначе их так и будут лишать собственности и земли, перевозить, как дрова, в другие районы.

Межевать не перемежевать

«У нас декларируется в 36-й статье ЖК РФ, в ГК РФ, что собственники квартир в МКД помимо всего прочего обладают правом общедолевой собственности пропорционально площади квартиры: на лестницы, чердаки, подвалы, включая земельные участки. В советские годы было немыслимо возводить дома в городе без соответствующих землеотводов»,— рассказывает адвокат коллегии адвокатов "Домбровицкий и партнеры" Станислав Станкевич.

По его словам, сегодня столичные власти не признают эти границы, а в городе с середины нулевых проводят перемежевание земли. «По некоторым кварталам они уже по два и более раз проводились, и каждый раз границы участков меняются необоснованно, естественно, в сторону уменьшения»,— отмечает адвокат Станкевич, который много лет занимается вопросами нарушения прав москвичей, связанных с межеванием.

Если бы не перманентный пересмотр границ и постоянное изменение законодательства о кадастровом учете, постановка земельного участка на учет была бы очень простой процедурой.

«По закону это не требует никаких собраний собственников. Конституционный суд еще в 2010 году принял решение, что любой собственник может поставить свой участок на кадастровый учет»,— подчеркивает Дарья Пикалова.

Однако в Москве не все, что просто,— легко. Если земельный участок, ранее учтенный, то есть на него есть документы, все, что нужно,— внести его в кадастр. «Это простая операция, которую может сделать любой собственник,— комментирует Дарья.— И она должна быть элементарной, но становится достаточно сложной в наших реалиях».

По ее словам, основная проблема, с которой сталкиваются собственники,— поиск документов на дом. «Документы эти надежно прячутся. В этом, собственно, и есть вся загвоздка. А если даже ты эти документы находишь, их не признают — где-то не там стоит запятая, где-то чернилами капнули, то, в общем, начинают всячески дело затягивать»,— рассказывает Пикалова.
Реновация без революции
Москва может не получить широкие полномочия по сносу пятиэтажек, которые дает принятый в первом чтении Госдумой законопроект о реновации.

И в подтверждение своих слов приводит статистику многоквартирных домов, земля под которыми поставлена на кадастровый учет в Москве. «Таких не более 1%»,— утверждает Дарья. Сейчас за решение вопроса с постановкой на учет земли под панельной пятиэтажкой в Москве не берутся даже те, кто профессионально занимается этим вопросом. В юридической фирме, куда корреспондент “Ъ” обратилась с такой просьбой, помочь отказались. Но согласились заняться постановкой на учет восьмиэтажной сталинки на Соколе за 450 тыс. руб.

Надо отметить, что все собственники, с кем удалось пообщаться на тему оформления земли под многоквартирным домом, делали межевой план за свой счет. Причем даже когда власти, казалось бы, полностью поддерживают владельцев недвижимости, на все процедуры и согласования у людей уходят годы.

Весьма показателен пример Гарри Куренкова, реализовавшего знаменитый проект реконструкции дома на Мишина, 32 (кирпичный четырехэтажный дом был полностью реконструирован и надстроен). По словам Куренкова, на реализацию всего проекта ушло 11 лет, дом был введен в эксплуатацию совсем недавно — 16 мая 2017 года. При этом, если на подготовку проекта потребовался год плюс еще год на подготовку проекта межевания квартала, то все оставшееся время ушло на согласования. Объем инвестиций в реконструкцию дома в Москве Куренков оценивает в 250–300 млн руб.