Заочные решения суда по недвижимости: подводные камни и риски

ИА REX. Чем опасно заочное решение суда, и можно ли полностью полагаться на риэлтора? Все помнят, что в «развеселые 90-е» покупка-продажа квартиры была занятием, сродни хождению по минному полю. А вот в наши дни многие граждане, далекие от этого бизнеса, искренне полагают, что в данной сфере уже давно наведен порядок. Дескать, сделки по купле-продаже жилья теперь легальны и прозрачны, и покупателю не о чем беспокоиться в принципе: ведь историю квартиры с легкостью проверят компетентные риэлторы, а уж нотариально заверенная покупка – и вовсе панацея от всех бед. Это - прискорбное и опасное заблуждение: рынок недвижимости был, есть и остается «слегка» криминализированным, и здесь по-прежнему имеется большой простор для махинаций. А особенно велики риски по приобретению жилья, право собственности на которое возникло на основании заочного решения суда. Об этом нам сегодня рассказывает Анатолий Владимирович Фурсов, управляющий партнер Коллегии адвокатов «Домбровицкий и партнеры» вместе с коллегами Антоном Абражевичем, управляющим юридического партнерства «VERDICTO» и Ольгой Поляковой, кандидатом юридических наук, Генеральным директором Юридического партнерства «Галакс».


На сегодняшний день на рынке недвижимости курсирует довольно много предложений по заманчиво привлекательным ценам – обычно, с дисконтом в 15-25% от рыночной цены, - говорит Фурсов Анатолий Владимирович. - Разумеется, многим потенциальным покупателям такая цена кажется весьма интересной, и далеко не каждый задумывается о том, какие риски несет в себе столь «заманчивый» вариант. Ведь мега-скидка, которую предлагает вам риэлтор, отнюдь не случайна: зачастую, она обоснована сомнительной чистотой объекта недвижимости.

Причем, очень распространены случаи, когда право собственности на такое «дешевое» жилье основано на заочном решении суда. Именно этот момент – явный звоночек о том, что с данным объектом недвижимости впоследствии возникнут проблемы, при том, когда до риэлтора будет уже не дотянуться: он свое дело сделал, плату за посреднические услуги получил, а дальше – ваши проблемы! Очень велика вероятность, что вы останетесь и без жилья, и без немалых средств, вложенных в его покупку – как это случилось с гражданином Д., который, обратился к нам за консультацией - но увы, слишком поздно, когда уже ничего нельзя было исправить.

А предыстория такова: В 2014 году москвич-пенсионер К. заключил с неким гражданином Г. договор пожизненной ренты, согласно которому владелец столичной квартиры К. передал ее в собственность будущему рентоплательщику Г. за свое пожизненное содержание. Вскоре Г., вполне официально и законно, получил свидетельство о государственной регистрации права на вышеуказанную недвижимость; разумеется, новоиспеченная собственность, в соответствии с законом и договором, была обременена залогом рентополучателя.

Но уже в следующем, 2015 году, в суд был подан иск от лица бывшего владельца-рентополучателя квартиры - К.: тот просил расторгнуть договор ренты и возвратить свое недвижимое имущество. Опуская некоторые малозначительные, в данном случае, детали, подчеркнем только, что требование, причем в отсутствии рентоплательщика-ответчика (это важно), было удовлетворено в пользу истца.

Получив заочное вынесенное судебное решение, К. тут же, сдал это решение в УФРС. Подтвердив таким образом свое право собственности регистрацией в госоргане, уже через неделю К. вновь стал собственником своей же бывшей недвижимости. Что же касается Г., то его адвокат подал заявление об отмене заочного решения суда лишь время спустя, уже в 2016 году. Суд, после рассмотрения данного иска в течение нескольких месяцев, наконец, отменяет ранее принятое заочное решение, которое признало за К. право собственности на квартиру. То есть теперь уже Г. –рентоплательщик, вновь становится законным владельцем спорной недвижимости!

 «Отмена заочного решения суда заслуживает отдельного внимания, - комментирует Ольга Полякова, — это уже устоявшаяся практика и происходит, что называется по первой жалобе. При том она настолько масштабна, что у Ответчики практически отпадает мотивация должным образом свои жалобы мотивировать. Таким образом, для Истца, предъявив иск - получить пусть положительное, но все же заочное решение - далеко не лучший вариант и далеко  не означает гарантированной победы в судебном споре».

Одновременно согласно пп. 3 ч. 1 ст. 237 ГПК РФ заявление об отмене заочного решения суда должно содержать в себе обстоятельства, свидетельствующие об уважительности причин неявки ответчика в судебное заседание, о которых он не имел возможности своевременно сообщить суду, и доказательства, подтверждающие эти обстоятельства.

Согласно ст. 242 ГПК РФ заочное решение суда подлежит отмене, если суд установит, что неявка ответчика в судебное заседание была вызвана уважительными причинами, о которых он не имел возможности своевременно сообщить суду, и при этом ответчик ссылается на обстоятельства и представляет доказательства, которые могут повлиять на содержание решения суда.

Вернемся к нашему случаю: за время судебной тяжбы, решенной в пользу Г., К. успевает найти покупателя на спорную квартиру – жителя одной из кавказских республик Я., и продать ее ему. Неизвестно, был ли в курсе Я. всех перипетий, связанных со злополучной квартирой, но от «свежеприобретенной» недвижимости он также поспешил избавиться, продав ее последнему звену в цепочке – Д., по цене, c существенным дисконтом.

В итоге Г., отсудивший спорную квартиру в ходе нелегких судебных мытарств, обнаруживает, что она уже продана, и обращается с новым судебным иском, но теперь уже к Д., с целью истребования своей собственности из чужого незаконного владения. И этот иск был удовлетворен. Как результат, добросовестный покупатель Д., ранее приобретший квартиру у другого добросовестного покупателя – Я., даже не подозревавший, какого «кота в мешке» он приобретает, остался ни с чем.

 «Выяснять сейчас, какие хитросплетения происходили между гражданами К., Г. и Я., в ходе битвы за спорную квартиру, и кто на самом деле в этой схеме вел себя мошеннически, в нашу компетенцию в данном случае не входит, - поясняет Анатолий Фурсов, член Коллегии адвокатов «Домбровицкий и партнеры». - Но в нашей компетенции - тщательная проверка даже самой спорной недвижимости. Обратись к нам Д. хотя бы незадолго до момента подписания документов – и он бы не остался у разбитого корыта».

Порой история перехода права собственности на недвижимость напоминает лабиринт, в котором несведущему человеку легко заблудиться – и в итоге потерять все: и время, и деньги, и квартиру, как это и произошло с пострадавшим...

Очень жаль этого человека, который, вместе со всей семьей, долгие годы копил на собственную квартиру в Москве, а в итоге остался и без денег, и без жилья. И еще заплатил широко разрекламированному в столице агентству по продаже недвижимости «М» немалые комиссионные: в том числе и за обещанную «юридическую проверку чистоты сделки», а также за нотариальное сопровождение (ведь сделка, признанная в итоге ничтожной, еще и заключалась у нотариуса).

И никто – ни риелтор, продавший злополучную квартиру, ни юристы крупного агентства недвижимости, ни нотариус – не потрудились просто зайти на сайт Мосгорсуда, где содержится информация, которая уберегла бы Д. от беды. Ведь там, в открытом для всех доступе, содержатся следующие сведения: второй суд отменил права собственности К. на квартиру, которые тот получил по первому, заочному судебному решению. И потому не имел никакого права ее продавать! Деньги за свою работу эти «специалисты» взяли, а обезопасить ни в чем не повинного покупателя – не смогли.

С Я., продавшего Д. недвижимость, тоже взятки гладки – он мог ни о чем и не знать, а кроме того, сразу же уехал к себе на родину на Кавказ, а активов и денежных средств у него в Москве не имеется. В результате этой печальной истории самым порядочным оказался главный пострадавший Д. - он сам выписался из квартиры, передал Г. ключи и подписал передаточный акт. Миллионов, которые он отдал за долгожданное жилье, ему уже не видать.

«В нашей практике мы так же столкнулись с заочным решением суда, - комментирует  Антон Абражевич,- которое не просто повлияло на права и обязанности истца и ответчика, но и затронуло имущественные интересы третьих лиц.

Дело было так. Наш клиент приобрел в собственность квартиру у дедушки, который в свою очередь был дольщиком и получил право собственности от застройщика. У дедушки из родни только сын, который знал о сделке и не возражал, даже помог с переездом.

Прошел год после сделки и нашему Клиенту приходит повестка в суд. Выясняется, что некая неизвестная на тот момент женщина в порядке ст. 302 ГК РФ истребует эту квартиру у нашего Клиента как у добросовестного приобретателя.

Оказывается, заочным решением суда было установлено что права по договору долевого участия в строительстве этой квартиры сначала принадлежали сыну, который был женат. Желая скрыть этот объект от жены, он переоформил у застройщика договор на своего отца (дедушку - продавца), который вступив в права - продал квартиру нашему Клиенту. После развода жена узнала об этой квартире и в заочном порядке разделила права по ней как совместно нажитое имущество ее и бывшего супруга.

История также очень запутанная. Закончилось все хорошо для нашего Клиента, он по-прежнему живёт в купленной квартире. Но это стоило невероятных усилий юристов и адвокатов».

В заключение юрист Анатолий Фурсов дал несколько советов тем, кто планирует обзаводиться недвижимостью:

1. Заведомо заниженная цена от рыночной стоимости недвижимости не должна радовать вас, а наоборот, настораживать. У риэлтора одна-единственная задача – продать недвижимость, и получить за это свою комиссию, а там хоть трава не расти. Да, он может выбить для вас еще и дополнительную скидку – казалось бы, все в интересах покупателя…

Однако впоследствии такая «экономия» может обернуться для вас огромными потерями: помните о пресловутом бесплатном сыре в мышеловке, а также о том, что большинство посредников не имеют юридического образования.

Так что все проверки, которые они проводят, просто формальность: обычно риэлторы заказывают расширенные выписки из домовой книги и УФРС (Управление Федеральной регистрационной службы РФ), а также справки из психоневрологического диспансера (ПНД) и наркологического диспансера (НД), и на этом останавливаются. Но существует еще множество источников, в которые следует заглянуть, и фактов, которые нуждаются в тщательной проверке, прежде чем выходить на сделку!

2. Как показывает история, рассказанная сегодня сделка купли-продажи, которая проходит через нотариуса – также отнюдь не панацея от мошеннических схем. Нет никаких гарантий, что нотариус не отнесется к своим обязанностям столь же формально, что и риэлтор, хотя и обладает гораздо большими познаниями.

На мой взгляд, куда больше пользы, в подобных случаях, принесет титульное страхование, оформленное  в надежной страховой компании. Кстати, обычно такой услугой пользуются только ипотечные покупатели  - ведь этого от них требует банк, предоставляющий ссуду. А зря – конечно, договор страхования не подразумевает, что саму сделку невозможно признать недействительной, но, страховая компания хотя бы выплатила Д. денежные средства.

3. И самое главное: ничего с пострадавшим Д. не случилось бы, будь рядом с ним - с самого старта сделки купли-продажи – опытный юрист в сфере недвижимости, который непременно усомнился бы в юридической чистоте квартиры, поменявшей собственника на основании заочного решения суда. И отговорил бы клиента от заключения такой подозрительной сделки.

Помните: доскональную проверку может провести только опытный адвокат, специализирующийся на подобных делах. Именно он, а не риэлтор и не нотариус, проверит по базам судебной практики, не обжаловано ли в каких-либо инстанциях право собственности на облюбованное вами жилье, выяснит, был ли сам факт заочного судебного решения, а также свяжется с ответчиками, чтобы уточнить их дальнейшие действия или сделки. То есть совершит сложную цепочку профессиональных аналитических действий, которая никому другому просто не под силу!