Условия для реновации — сведения о правах на здания и землю отсутствуют

Адвокат Станислав Станкевич. Лица, которые затевали программу сноса подавляющего большинства хороших домов, срок службы которых должен был бы рассматриваться только в 22 веке, если конечно не привести эти дома в негодность.  Лица, которые это затевали, уже 15 лет назад  знали в отличие от обычных граждан, что здания в обозримом будущем потеряют свою самостоятельность как объект права.

Уже  с 2001 года согласно  Земельному Кодексу – «судьба строения следует судьбе земельного участка».
Согласно Концепции развития гражданского законодательства  РФ – возможно  постепенное внедрение правовой конструкции, которая многие годы существует в странах с так называемой континентальной правовой системой, к которой тяготеет российское право:
когда здания, построенные собственником земельного участка рассматриваются как улучшения земельного участка, а здания, стоящие на чужом земельном участке могут быть приравнены к временным постройкам.

Кому будут принадлежать участки – тот и будет, так сказать, основным действующим лицом.
Таким образом, собственник земельного участка либо сам производит улучшение своего участка –  строит и использует здания на этом участке, либо разрешает другому лицу строить и  использовать здания, то есть здания на чужой земле.
В зависимости от договора между собственником земли и собственником здания, первый может попросить второго покинуть земельный участок и «забрать» с собой свое здание.

В различных  принимаемых сейчас документах мы видим , что такие изменения в гражданском и земельном законодательстве постепенно происходят и скорость этих изменений достаточно высока.
Например, Приказ Минэкономразвития  от 12.05.2017 N 226 "Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке", в котором здания уже называются улучшениями на земельном участке,  Распоряжение Правительства РФ от 08.11.2014 N 2242-р (ред.от 10.02.2017)<Об утверждении Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2020 года.

Такая юридическая конструкция успешно действует в странах Европы.
И это было бы логично, если бы земельные участки в городах, в том числе участки  москвичей не были бы скрыты.-- 40 тысяч участков. 
40 тысяч домов остались «висеть» в воздухе.

Дело в том, что московская администрация сейчас пытается представить все таким образом, что многоквартирные жилые дома, построенные в советское время,  были построены и продолжают стоять  на никогда не предоставленной и не разграниченной территории города.  По сути являются самовольными постройками. 
Что не соответствует действительности, поскольку в противном случае, эти дома не были бы ордерованы и заселены, а лица, допустившие самовольное строительство привлечены к уголовной и административной ответственности, в зависимости от стоимости затраченных средств (тяжести содеянного) и  времени совершения нарушения закона (в связи с различными мерами наказания, применяемыми в различные годы).*

Всё обсуждение так называемой  реновации показало, что у москвичей практически нет регистрационных документов на недвижимость, которые они  бы могли предъявить в суде, в прокуратуре, в следственном комитете и использовать для своей защиты.
Что на сегодняшний день находится на руках у москвичей?
Документы на квартиры.
А что, квартира это единственный изолированный объект?
Но сносить-то собираются дома. Собираются сносить дома, вырубать деревья,  застраивать земельные участки.
А есть ли на руках у москвичей документы по сути на единый комплекс недвижимости, (состоящий из.квартир, здания и земельного участка) так как это предполагалось всеми законами в течение последних 25 лет и так как это было всегда зарегистрировано с момента постройки зданий.
Этих документов у москвичей как правило нет

Видимо, хорошо зная об этом, федеральные законодатели  не внесли в законопроект, который уже принят Думой, а Московская администрация не внесла в свои нормативные акты, касающиеся так называемой программы реновации никаких сведений и упоминаний об объектах общей долевой собственности и земельном участке, как об имущественных объектах, за которые, наряду с жилым или нежилым помещением в многоквартирном доме, требуется равноценное и предварительное возмещение, согласно ст.35 Конституции РФ.

В 2016 году Росреестр прекратил выдавать гражданам свидетельства о собственности. 
В свидетельстве о праве после сведений о жилом помещении была предусмотрена запись об объектах общего имущества и размере доли собственника в праве на общее имущество.
 
Сведения, что гражданам принадлежит за пределами  квартир все остальное имущество в доме, а так же земельный участок,  так и не стали достоянием  государственного реестра недвижимости,  то есть не известны третьим лицам.

По поводу жилых многоквартирных зданий зданий в реестре прав  указано — права собственности не зарегистрированы

А как должно было быть?

Во период массовой приватизации квартир, когда была приватизирована большая часть жилого фонда страны  закон «О приватизации жилищного фонда» указывал на то, что вместе с приватизацией квартир приватизируется и само здание, то есть здание, как объект права постепенно переходит от государства к частным собственникам, становится сначала частично приватизированным, а в случае отсутствия  муниципальных помещений – полностью приватизированным, целиком частным домом.
Доли, которые  принадлежат одному из сособственников здания— городу Москве (в соответствии с  правом собственности на помещения в доме), должны быть учтены в так называемом реестре долей города, а  здание как объект, списывается с баланса соответствующего государственного учреждения и исключается из реестра недвижимого имущества города.

Если бы все было зарегистрировано как положено , в этом случае, при любой попытке сноса здания собственник мог бы предъявить документ со стоимостью, не только своей квартиры, но и своей доли в общем имуществе (доли в здании и земельном участке)

Кроме того, поскольку в результате переноса сведений из БТИ в кадастр недвижимости по всей стране к 1 января 2013 года, все многоквартирные дома, в том числе Москвы,  в результате умысла или преступной халатности «похудели» на долевое имущество -  на тысячи квадратных метров . В Московской кадастровой палате это назвали ошибкой. В результате кадастровая стоимость домов  ниже, чем реальная на 15-20%.

Кроме того, в различных городских реестрах наши частные (с незначительной долей города) здания продолжают числиться как муниципальные.
В частности, в реестре Мосжилинспекции, которая раз в пять лет заказывает технические обследования всего жилого фонда столицы.

В 2016 году депутат Московской думы Леонид Зюганов сделал запрос в Мосжилинспекцию о причинах использования Правительством Москвы недостоверных сведений о правовом режиме жилых зданий столицы.
Из полученного ответа следовало, что  Московская жилищная инспекция, являющаяся подразделением Правительства Москвы, все  20 лет существования Единого Государственного Реестра Прав, не обращается в этот специально созданный государственный информационный ресурс с целью привести в соответствие свои сведения о правах, а  пользуется  старым адресным  реестром начала 90-х годов.
Что это халатность или умысел?

При этом в 218-й федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» включено положение ст.40 ч.5. «Государственная регистрация права собственности на многоквартирный дом не осуществляется», чему не соответствуют сведения из различных городских реестров (указывающих, что многоквартирные дома в Москве находятся в  муниципальной собственности), в то время, как действительные собственники зданий -собственники помещений в многоквартирных домах -  лишены возможности устранить недостоверные сведения из городских реестров, так как их право на общее имущество дома  в реестр недвижимости не внесено, а правой режим многоквартирного дома теперь не может быть зарегистрирован.

*    –   Действующее в настоящее время ПОСТАНОВЛЕНИЕ СОВЕТА НАРОДНЫХ КОМИССАРОВ РСФСР от 22 мая 1940 г. N 390

О МЕРАХ БОРЬБЫ С САМОВОЛЬНЫМ СТРОИТЕЛЬСТВОМ В ГОРОДАХ,
РАБОЧИХ, КУРОРТНЫХ И ДАЧНЫХ ПОСЕЛКАХ
После введения УК РСФСР 1960г
п. 5. За самовольное строительство без надлежащего письменного разрешения руководители государственных учреждений и предприятий, кооперативных и общественных организаций и индивидуальные застройщики привлекаются к ответственности в установленном законом порядке.
(в ред. Постановления Совета Министров РСФСР от 03.10.62 N 1327)

Уголовный кодекс 1960 г. Статья 199. Самовольный захват земли и самовольное строительство

КонсультантПлюс: примечание.
Административная ответственность за строительство объектов недвижимости без разрешений на строительство (самовольная постройка) установлена Градостроительным кодексом РФ и Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях.

До 1960 года п. 5 За производство самовольного строительства, без надлежащего письменного разрешения, руководители государственных учреждений и предприятий, кооперативных и общественных организаций привлекаются к уголовной ответственности по ст. 110 Уголовного кодекса  РСФСР от 1926 (110. Превышение власти или служебных полномочий, т.-е. совершение действий, явно выходящих за пределы прав и полномочий, предоставленных законом совершавшему их, при наличии признаков, предусмотренных в предыдущей статье(ст 109, Злоупотребление властью или служебным положением), а индивидуальные застройщики - по ст. 90 (Самоуправство)