Страсти по кадастру: как попробовать снизить кадастровую стоимость недвижимости

Еще несколько лет назад кадастровая стоимость объектов недвижимости не слишком волновала большую часть населения, но в 2015 году ситуация резко изменилась: именно тогда вступили в силу изменения в Налоговом кодексе РФ. И многие рядовые граждане немедленно прочувствовали на собственном кошельке, что бывает, когда кадастровая стоимость переходит в разряд налогооблагаемой базы, при том, что механизмы определения этой стоимости иногда далеки от идеала. На вопросы собственников отвечает глава Коллегии адвокатов  "Домбровицкий и партнеры" Анатолий Владимирович Фурсов.

Немного статистики: за первые полгода 2016 года (то есть на следующий же финансовый год после изменений в Налоговом кодексе), в комиссии Росреестра и арбитражные суды было подано 14,6 тысяч заявлений от собственников недвижимости. Они желали оспорить несоизмеримо  выросшую кадастровую стоимость принадлежащих им объектов, а, следовательно, и величину налогов, которые отныне предлагалось платить в казну. Это в 1,5 раза (!) превысило число аналогичных исков за такой же период 2015 года, что очевидно говорит о глобальности проблемы. Что характерно, 85% принятых от граждан заявлений касались земельных участков, хотя перечень объектов недвижимости, требующих кадастровой оценки, куда шире: в него входят и квартиры, и комнаты в «коммуналках», и творческие мастерские, и гаражи, и даже парковочные места. Не нужно обладать серьезными аналитическими способностями, чтобы понять, какая именно недвижимость сильнее всего попала под удар.

Недовольные землевладельцы не только обращались с исками в арбитраж и заявлениями Россреестр: дело доходило и до митингов, и до пикетов, и до массовых обращений в Правительство РФ.

1 января 2017 года, как бы в ответ на эту волну недовольства, был введен в действие Федеральный закон о кадастровой оценке, который обещал детальную регламентацию процедур и мероприятий, в ходе которых будет определяться справедливая кадастровая стоимость. Был объявлен «переходный период» для реализации Закона, а также временный мораторий на проведение государственной кадастровой оценки.

А что на деле? Большинство регионов нашей страны отказалось от моратория (за исключением Чеченской республики, Магаданской и Липецкой области), что напрямую влечет за собой дальнейшее увеличение налога для владельцев недвижимости. Случаи, когда кадастровая стоимость земельных участков внезапно оказывается не то что ниже рыночной, как это должно быть, а даже значительно превосходит ее, по-прежнему нередки. Словом, то, что в теории звучало восхитительно, на практике так и не начало работать. Конечно, можно уповать на то, что определенный законодателями переходный период по осуществлению всех обозначенных нужных и полезных мер в Законе еще не истек – полную и исчерпывающую его актуализацию нам обещали лишь в следующем, 2020 году. А можно уже сейчас начинать добиваться снижения несправедливой кадастровой оценки. Благо, отработанные механизмы для этого имеются, а более половины решений по данному вопросу сегодня решается в пользу заявителей.

Лиха беда начало: какие документы собрать, и куда их подавать?

На вопросы собственников отвечает глава Коллегии адвокатов  "Домбровицкий и партнеры" Анатолий Владимирович Фурсов.

Первым делом, выясните кадастровую стоимость своего земельного участка в Росреестре, заказав официальную выписку. Самый экономичный вариант – получить ее в электронном виде, в таком случае вы оплатите лишь госпошлину в размере 150 рублей.  Сравните  кадастровую стоимость с рыночной ценой данной недвижимости, хотя бы приблизительно. И если кадастровая стоимость превышает рыночную  на 30 и более процентов - продолжайте  действовать.

Рассчитайте размер земельного налога, например, на сайте Федеральной налоговой службы, и оцените, насколько вы с ним согласны, и в состоянии ли вы, в принципе, ежегодно уплачивать такую сумму. Еще вам понадобятся правоустанавливающие документы на объект недвижимости, и очень пригодятся документы, подтверждающие недостоверность проведения государственной кадастровой оценки (если таковые имеются). Например, речь может идти о том, что размеры земельного надела государственным оценщиком указаны неверно, в сторону их преувеличения.

И, наконец, вам необходим отчет о независимой оценке недвижимости. Согласно уже упомянутому Федеральному закону о кадастровой оценке от 1 января 2017 года, государственную кадастровую оценку могут проводить только государственные бюджетные учреждения (ГБУ). Однако напомним, что переходный период еще не закончен, а это значит, что нужное заключение могут произвести и коммерческие оценочные компании, специалисты которых пожалуй окажутся на вашей стороне. Только учтите, что независимый оценщик обязан состоять в саморегулируемой организации, и иметь соответствующую лицензию.

Как комментирует Анатолий Фурсов, независимая оценка - самая затратная часть всей операции, однако стоимость услуги можно значительно снизить, если заключить коллективный договор (например, с соседями – членами  садового/дачного некоммерческого товарищества, также недовольными положением дел). Кстати, независимый оценщик сможет подтвердить и недостоверность проведения государственной кадастровой оценки, если на то будут основания. Получив независимую оценку, нужно составить заявление о пересмотре кадастровой стоимости вашего земельного участка, и подать его вместе с собранными документами в комиссию при Росреестре.

Почему именно Росреестр?

Анатолий Владимирович Фурсов говорит о том, что раннее все вопросы, связанные с кадастром, решались через Кадастровую палату, но теперь заявитель может обратиться либо в комиссию при Росреестре, либо в суд. Первое, по мнению юристов, предпочтительнее, так как:

    Не придется платить госпошлину.
    В составе комиссии скорее всего будут профессионалы, которые разбираются в сути вопроса.
    Решение принимается быстрее - в течение 1 месяца, в то время как срок рассмотрения в суде как правило составляет 2 месяца.
    Удобная форма подачи заявления – теперь можно отправить его и через интернет, в то время как раньше требовалось либо личное присутствие, либо присутствие вашего представителя по доверенности, либо заказное письмо, отправленное по почте.
    Если решение комиссии вас не удовлетворит, его можно будет обжаловать в суде, причем уже с готовым комплектом документов, которые вы подавали в Росреестр.

Как отмечает Фурсов, после этого остается лишь набраться терпения и ожидать ответа.

«Странно и нелогично платить налоги с того, чего у тебя нет»

Объективности ради: путь истца, вступившего на путь оспаривания кадастровой стоимости, отнюдь не будет устлан розами. В этом процессе множество своих тонкостей, с которыми неспециалисту справиться не так-то просто. И прежде всего, стоит убедиться в том, что пересмотр налогового бремени с лихвой покроет немалые затраты на подготовку всех документов. Во-вторых, нужно учесть все льготы и налоговые вычеты, а также ошибки государственной оценки, которыми вы можете оперировать. Также требуется найти грамотного оценщика с большим опытом работы, ведь даже незначительная неточность в формулировках или неправильное оформление отчета сведет все ваши усилия на нет. И вишенка на торт – при положительном решении можно будет добиться перерасчета переплаченного налога, а это отдельная процедура. И это еще далеко не полный список всех задач...

Все эти действия потребуют от владельца недвижимости значительных усилий, однако, как считает А. Фурсов, откладывать пересмотр кадастровой стоимости не стоит, если уж вы решились на этот шаг. Ведь эта процедура будет доступна только до 2020 года, а, кроме того, налоговая ставка будет продолжать ежегодно расти. Таким образом, у вас есть отличный стимул для того, чтобы начать действовать уже сейчас! Хорошим выходом для тех, кто экономит свое время и нервы, будет обращение к профессиональным юристам, которые возьмут на себя задачу добиться пересмотра кадастровой стоимости вашей недвижимости «под ключ». Как показывает практика, результат часто оказывается значительно лучшим, нежели когда гражданин действует самостоятельно. В таком случае затраты на услуги юридической компании в разы компенсируются освобождением вас от непосильного налогового бремени.

Никто не призывает граждан уклоняться от уплаты налога на недвижимость – в конечном итоге, эти средства также поступают в бюджет и идут на социальные нужды населения, то есть нас с вами. В некоторых регионах, например в республике Крым, земельный налог вообще составляет большую часть налога на недвижимость, и это объективная реальность. Но было бы неразумно ждать от владельцев объектов недвижимости безропотного подчинения тем играм, которые иногда демонстрирует сейчас не до конца отлаженный механизм кадастрового законодательства. Когда кадастровая стоимость земель значительно превышает ее рыночную стоимость, ситуация становится провокационной и требует своего разрешения в правовом поле.

* Настоящая статья и изображения подготовлены и предоставлены для размещения организацией. Независимое информационное агентство "Нижний Новгород" не несет ответственности за содержание статьи, финансовые, правовые и иные последствия ее опубликования.