Решить проблемы обманутых дольщиков чиновники готовы нетривиальным способом

Известия. По официальной статистике Москомстройинвеста, только в столице сейчас насчитывается более 4,6 тыс. обманутых дольщиков. В целом по стране эта цифра колеблется в районе 65 тыс. При этом независимые эксперты уверяют: власти склонны преуменьшать масштаб беды – реальное количество пострадавших от недобросовестных застройщиков россиян отличается от данных чиновников как минимум вдвое. Адвокат Пётр Домбровицкий: «Формально, с юридической точки зрения помогать обманутым дольщикам ни федеральное правительство, ни власти регионов не обязаны: соинвестор попытался купить квадратные метры в частной компании, та разорилась – при чем здесь государство? Но есть же еще и моральный аспект. Больше десяти лет чиновники не могут навести на российском рынке жилья порядок, разрешение на возведение дома до сих пор вправе получить любая шарашкина контора с мизерным штатом и сомнительным бюджетом».

Несмотря на то что еще в 2007 году Владимир Путин заявил: «Проблема обманутых дольщиков – это проблема государства»,  десятки тысяч россиян ключи от долгожданных квартир не получили до сих пор. И.о. председателя Москомстройинвеста Константин Тимофеев недавно отметил, что в «старой Москве» одними из самых сложных объектов остаются дома на улицах Кировоградской, Кременчугской, Малыгина, Народного Ополчения. В «новой» столице прочно застопорилось возведение нескольких новостроек в Троицке и в Щербинке.

Обманутые обманщики

Вынужденным разбираться в хитросплетениях рынка проблемного жилья чиновникам не позавидуешь: кто только не пытается их обмануть. Сжульничать норовят не только недобросовестные застройщики, но и отдельные дольщики. За эти годы достоянием гласности стало немало некрасивых историй. К примеру, несколько лет назад один из неудачливых соинвесторов в Южном Тушино просил срочно выделить ему квартиру в Некрасовке, аргументируя это тем, что он попал в тяжелую жизненную ситуацию. Однако попытка специалистов Москомстройинвеста связаться с «несчастным» (им нужно было уточнить кое-какие вопросы по документам) показала – жизнь у него не так уж и тяжела. Плохо расслышав, кто именно его беспокоит, «страдалец» объявил, что разговаривать по телефону не может, так как отдыхает на яхте и там очень плохая мобильная связь.

«Разбор полетов» дольщиков Южного Тушино вскрыл и другой нелицеприятный факт. Как оказалось, отдельные соинвесторы покупали там квартиры по ценам вдвое ниже рыночных и в конце 2010-го, и в 2011-м, и даже в 2012 году. То есть в то время, когда уже было очевидно: с надеждой справить в ближайшем будущем новоселье дольщики могут распрощаться.

Не исключено, что именно такие демарши предприимчивых соинвесторов вынудили законотворцев взглянуть на эту проблему с другой стороны. «Формально, с юридической точки зрения помогать обманутым дольщикам ни федеральное правительство, ни власти регионов не обязаны: соинвестор попытался купить квадратные метры в частной компании, та разорилась – при чем здесь государство? – рассуждает Петр Домбровицкий, адвокат бюро «Домбровицкий и партнеры». – Но есть же еще и моральный аспект. Больше десяти лет чиновники не могут навести на российском рынке жилья порядок, разрешение на возведение дома до сих пор вправе получить любая шарашкина контора с мизерным штатом и сомнительным бюджетом».

В поисках «общего знаменателя»

В конце июля в силу вступил закон, обязывающий субъекты Российской Федерации вести реестр пострадавших дольщиков. В августе Министерство регионального развития РФ обнародовало проект приказа с перечнем критериев, по которым неудачливые соинвесторы смогут в этот реестр попасть. «Несмотря на то что термин «обманутый дольщик» употребляется достаточно часто, до сих пор не было четкой формулировки самого понятия. Это создавало большие трудности в работе и мешало защитить данную категорию граждан должным образом на законодательном уровне. Утверждение критериев позволит нам сформировать реестры пострадавших граждан и оказать им адресную помощь», – отметил Константин Тимофеев.

Таких критериев Минрегионразвития выделило восемь. Большая часть из них вполне «вменяема», уверяют эксперты. В частности, это приостановка строительства более чем на шесть месяцев, расторжение документов на землю или разрешения на строительство. Еще одной причиной попадания в реестр является нарушение при строительстве жилого дома требований техрегламентов или проектной документации (из-за чего дом не будет введен в эксплуатацию в срок). Помимо этого дольщиков могут признать пострадавшими, если застройщиком было просрочено больше чем на шесть месяцев исполнение обязательств по сделкам, а также если застройщик был признан банкротом или находится в процедуре банкротства.

Впрочем, имеются в перечне и очевидные перегибы. «Авторы критериев почему-то предлагают не признавать обманутыми граждан, которые после 2010 года покупали квартиры не по договорам долевого инвестирования, как то прописывает 214-ФЗ, а на иных основаниях, – рассказывает член общественного движения «Однодольщики» Данил Володин. – И это не совсем справедливо. Не все же люди сделали это сознательно, многие просто не смогли быстро сориентироваться в правовом поле. И вот теперь государство пытается оставить их один на один с мошенниками».

Еще более «странным» эксперт назвал предложение Минрегионразвития исключить из категории обманутых дольщиков тех, кто «погорел» на покупке не одной, а сразу нескольких квартир. «Если человек хотел разжиться 10–20 квартирами для того, чтобы впоследствии получить прибыль, – это одно дело. Но ведь, к примеру, две квартиры в одном доме люди могли купить и просто из желания разъехаться: отселить повзрослевших детей или престарелых родителей», – заметил Володин.

До сих пор открытым остался вопрос и о том, на какие преференции и гарантии смогут рассчитывать дольщики, включенные в реестр: конкретных схем и механизмов, которые позволили бы решить эту проблему в кратчайшие сроки, до сих пор не предложено. По словам Данила Володина, в каждом регионе власти по-прежнему помогают дольщикам исходя из возможностей бюджета субъекта РФ и собственного представления о справедливости. А значит, обнародованные Минрегионразвития критерии могут запросто превратиться в бюрократический фильтр, призванный искусственно сократить объем претензий граждан к государству.

Страховка для бизнеса

Выйти дольщикам боком может и другая инициатива властей. В январе 2014 года вступят в силу поправки в законодательство, предписывающие страхование гражданской ответственности застройщика «за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств». Выполнить букву закона строительная фирма сможет двумя способами: либо обратившись в коммерческую страховую компанию, либо вступив в так называемое «общество взаимного страхования». Третий способ для девелоперов получить деньги дольщиков – разжиться поручительством банка «за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве».

С 2014 года один из таких документов необходимо будет предоставить при государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым соинвестором. По мнению законодателей, это ноу-хау позволит вывести с рынка порядка 40% подозрительных застройщиков и тем самым резко снизить риски дольщиков.

Сторонние наблюдатели не так оптимистичны. «Еще на стадии обсуждения этого законопроекта эксперты подсчитали: воплощение в жизнь его положений чревато удорожанием жилья в среднем на 10% – ни страховые компании, ни банки работать себе в убыток не будут. Платить же за их риски придется соинвесторам», – опасается депутат Государственной думы Антон Беляков.

«Выгодными и безопасными для страховщиков подобные сделки бывают лишь в тех случаях, когда удается провести полноценную предстраховую экспертизу как самого застройщика, так и всех вовлеченных в реализацию проекта лиц (включая анализ финансовой и управленческой отчетности)», – объясняет директор по развитию и инновациям Центра страхования ипотечных и банковских рисков СК «Альянс» Виталий Ус. Кроме того, по словам эксперта, снизить риски компании-страховщика может изучение исходно-разрешительной и проектной документации, которая покажет: «Застройщик действует в рамках разработанного и утвержденного плана развития территории, заручился необходимой поддержкой на муниципальном и субфедеральном уровне, а сам строительный проект имеет рыночную привлекательность и востребован потребителем». Но часто выполнить весь этот перечень пожеланий коллег-страховщиков не в состоянии даже кристально честная строительная фирма.

Реалии отечественного бизнеса таковы, что либо проект застройщика по тем или иным причинам оказывается «непрозрачным», либо у фирмы отсутствуют необходимые для строительства документы и перспектива их получения слишком туманна, либо отношения с органами власти выстраиваются по принципу личной договоренности, а сам проект реализуется только на волне рыночной конъюнктуры. Так что стоимость подобной страховки в любом случае не может быть заведомо низкой, признался Виталий Ус.

И еще полбеды, если бы, стерпевшись с новой, возросшей стоимостью квадратных метров, дольщики заполучили стопроцентную гарантию того, что их вложенные в недвижимость средства не пропадут. Но это не так. «Что мешает недобросовестным застройщикам, выходя на рынок, создать собственную, дочернюю страховую компанию и получить все необходимые документы у нее? – задает риторический вопрос Антон Беляков. – Формально в этом случае все требования нового закона будут соблюдены, но никаких денег дольщики назад все равно не получат. После того как строительная компания разорится, банкротом себя запросто может объявить и ее «дочка». Между прочим, случаи подобного страхования – еще когда оно было добровольным – в нашей стране уже были».

Худо без добра

Тем не менее многие эксперты прогнозируют – большая часть застройщиков пойдет третьим путем и озадачится созданием обществ взаимного страхования. А это будет хоть небольшим, но все же заметным шагом на пути к эффективному саморегулированию рынка жилья.

В конце августа на Всероссийском съезде «Новые механизмы защиты прав граждан – участников долевого строительства» было создано первое объединение подобного рода. Его учредителями выступили 34 строительные организации из более чем 20 регионов России. Председателем правления новоиспеченной структуры был избран президент ГК «Мортон» Александр Ручьев. В будущем влиться в ряды «Общества взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков» смогут строительные компании, проработавшие на строительном рынке больше трех лет, привлекающие деньги граждан в рамках 214-ФЗ и не находящиеся в стадии ликвидации или банкротства.

Как уверяют участники проекта, в полной мере почувствовать результаты его работы можно будет через полтора-два года, однако снижаться риски дольщиков начнут уже с января. Что важно: новоиспеченное общество получит возможность перестраховывать риски западных инвесторов, а это значит, что на отечественный рынок недвижимости начнется новый приток средств иностранных компаний.