«Специфический подход» к градостроительному законодательству

Приложение 1.

Нельзя не увидеть «специфический подход» к градостроительному законодательству и хотя бы кратко показать, как это напрямую связано с темой данного обзора.

Не первое десятилетие продолжаются действия по изменению градостроительного законодательства, позволяющие использовать в том числе ГрК Москвы, ГрК РФ  для непредусмотренных целей – для возникновения, изменения и прекращения имущественных прав, используя неполноту имущественных, земельных реестров и отсутствие в них сведений о миллионах правообладателей недвижимости.

Подразделение Правительства Москвы –  Москомархитектура, имея одной из своих функций подготовку градостроительного законодательства, использует для своей деятельности такие  информационные источники, как кадастр, реестр прав, ИАИС ОГД (интегрированная автоматизированная информационная система обеспечения градостроительной деятельности города Москвы), ИС РЕОН (информационная система "Реестр единых объектов недвижимости") и др.
Данные источники содержат (за исключением реестра прав) статистические сведения.
Информационное наполнение органа статистики - Кадастра недвижимости - производилось самими городскими учреждениями. При этом надо отметить, что передача сведений в Кадастр (с 2000 г – земельный, с 2008 г. – Кадастр недвижимости) была для собственников имущества добровольной и необязательной. Передача сведений в Реестр прав — также не была обязательной, пока не возникала необходимость регистрации новых сделок и передачи прав.
Должностные лица и административные органы Москвы, на протяжении 90-х и 2000-х годов выполнявшие действия по переучету недвижимости, включая земельные участки на территории  города,  одновременно  были  заказчиками  (разработчиками) градостроительной
нормативной базы Москвы.

Имея возможность саботировать действия по выявлению правообладателей и объектов недвижимости, заинтересованные лица заблокировали сведения о подавляющем числе правообладателей недвижимости, скрыли сведения о большинстве земельных участков города. Кроме того, внесли в московские нормативные акты требования использовать для определения заинтересованных лиц и установленных прав на недвижимое имущество вышеуказанные статистические ресурсы. Передача полностью искажённой информации в эти ресурсы производилась подконтрольными городской администрации учреждениями.

К примеру, возможность образования нового участка по месту расположения ранее созданного и зарегистрированного в советский период земельного участка, сведения о котором не переданы  в кадастр и реестр прав, весьма вероятна и зависит от условий, содержащихся в Законе г. Москвы от 19.12.2007 N 48 (ред. от 23.11.2016) "О землепользовании в городе Москве», в котором сведения из реестра прав и кадастра являются основанием для решения о предоставлении или отказе в предоставлении земельного участка:
(ч.5.ст 4.1) «Основаниями для принятия до 1 января 2020 года решения об отказе в предоставлении земельного участка без проведения торгов наряду с основаниями, предусмотренными статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации» являются :
«5) наличие прав третьих лиц на земельный участок, оформленных в установленном порядке и препятствующих в соответствии с законодательством Российской Федерации принятию решения о предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов»,«13) пересечение границ земельного участка с границами иных земельных участков, поставленных на кадастровый учет».


В связи с приведенными обстоятельствами  выпуск градостроительных документов –  проектов планировок кварталов, районов, проектов межевания а так же проектов «актуализации» Генерального плана города, Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), которые не содержат сведений о наличии на территории города недвижимости, принадлежащей частным лицам, может  использоваться для завладения и распоряжения чужим имуществом.

Кроме того, Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) г. Москвы (в том числе, представленные на публичные слушания в ноябре 2016 года) являются подготовкой к застройке территорий.
Такие показатели как плотность и высотность застройки, устанавливаемые ПЗЗ (документом градостроительного зонирования), относятся только к новым объектам (в т.ч. к новым кварталам), не могут распространяться на уже застроенные территории, объекты на которых построены, а пользование определено принятыми государственной властью проектами планировок.
Планирование сплошной (новой) застройки там, где расположены ранее застроенные, не подлежащие сносу кварталы, можно рассматривать как подготовку к уничтожению чужого имущества.
Такое планирование на не предусмотренных для застройки, реконструкции территориях не может производится и не должно оплачиваться из бюджетных средств.
Нормативные акты, связанные с регулированием градостроительных правоотношений, прямо указывают на то, что градостроительное зонирование производится с целью последующей застройки территории.
Так в  положениях  принятого в 1998 году  Закона г. Москвы от 09.12.1998 N 28 "О градостроительном зонировании территории города Москвы" содержались следующие  определения:
«Статья 2. Основные понятия, используемые в настоящем Законе:
- строительное назначение планировочного района (квартала, участка территории) - установленный тип застройки, характеризуемый показателями плотности застройки и высоты зданий и сооружений в пределах указанной территории»;

«Статья 6. Типы строительного назначения кварталов и планировочных районов.
Квартал, планировочный район относятся к одному из указанных выше типов, если:
- плотность застройки территории квартала, планировочного района соответствует показателям типов низкоплотной (I), среднеплотной (II), высокоплотной (III) застройки;
(в ред. Закона г. Москвы от 01.12.1999 N 41)
- более одной трети площади всех застраиваемых участков территории в границах квартала, планировочного района занимают участки каждого из типов высоты застройки, обозначенных буквами в скобках, а участки каждого из остальных типов высоты застройки занимают менее одной трети площади всех застраиваемых участков территории в границах квартала, планировочного района».
Из приведенных положений следует, что речь идет о ещё не застроенных, а только предназначенных к застройке  территориях. Типы кварталов определяются планируемыми параметрами будущей застройки, а не характеристиками уже построенных зданий.

      Тем не менее, представленный в ноябре 2016 года на публичные слушания, градостроительный документ (ПЗЗ),  распространял своё действие на всю территорию столицы и содержал следующие предложения:
«Во всех территориальных зонах города Москвы (за исключением территориальных зон, для которых градостроительный регламент не устанавливается) в качестве минимальной площади для застроенного земельного участка устанавливается площадь, занимаемая расположенными на нем зданиями, сооружениями и иными объектами, вычисленная в габаритах наружных стен с учетом отмостки указанных зданий, сооружений,объектов» (п.3.4.1 Проекта ПЗЗ.г.Москвы);
«Минимальные отступы зданий, сооружений от границ земельных участков во всех
территориальных зонах в городе Москве не устанавливаются». (п.3.4.2. Проекта ПЗЗ  г.Москвы).
Такие действия представляют собой очередной рецидив непризнания результатов приватизации жилого фонда, границ ранее установленных органами власти земельных участков.