Изъятие земли. Адвокат Станкевич: суды всегда на стороне властей

Общая газета. Земля уходит из-под ног. Госдума России приняла в первом чтении законопроект, упрощающий процедуру изъятия земли и расширяющий возможности местных властей по всей стране. Фактически новый закон – это предпосылки к разрушению института собственности. Судиться - дело, в общем-то, безнадежное. Как говорит адвокат коллегии «Домбровицкий и партнеры» Станислав Станкевич, суды за очень редким исключением всегда на стороне властей.
Прикрываясь благими целями

В общем-то, нечто подобное у нас уже действует – с одной и самой главной оговоркой. Земли изымались из собственности сугубо для государственных целей. Теперь под застройку землю может отобрать и частный инвестор, который заключил договор с местной властью.

Цель преследуется действительно благая – развивать застроенные территории. В теории это выглядит так – сносится, к примеру, старый и давно аварийный жилой сектор и на его месте появляется новенький микрорайон. На практике сносимый жилой сектор может быть вовсе и не старым и уж точно не аварийным, а просто местом, которое понравилось застройщику. Мнения людей, чьи дома попадут под снос, надо понимать, спрашивать никто не будет.

Более того, даже голосование среди жителей, такого, как при реновации, местные власти проводить не обязаны. Единственный для местных чиновников «ограничитель» к законопроекту – это то, что судебное решение об изъятии земель не обязательно к исполнению немедленно. Это якобы оставляет человеку шанс обратиться в суд.

Правда в статье Земельного кодекса, которая регулирует порядок изъятия земель в таких вот случаях, нет даже упоминания о том, что решение суда можно обжаловать. Есть лишь обжалование размера компенсации.

Да и судиться - дело, в общем-то, безнадежное. Как говорит адвокат коллегии «Домбровицкий и партнеры» Станислав Станкевич, суды за очень редким исключением всегда на стороне властей.

Зачем вообще депутаты все это «замутили»? По их мнению, в российских городах существует большое количество так называемых «депрессивных площадок», которые не приносят никакой пользы муниципалитетам. И если эти земли изъять и построить на них что-нибудь этакое, то оно будет способствовать развитию той же строительной отрасли.

В общем-то, народные избранники даже не пытаются скрыть, что главным «интересантом» законопроекта становятся именно застройщики, которым теперь не надо будет решать вопрос с жильцами той территории, которую они присмотрели под строительство. Теперь будет достаточно договориться с местной властью, а та уже подаст в суд и землю у людей изымет - стройте, господа.

Фактически новый закон позволяет изъять из собственности любую землю – и для этого больше нет необходимости оформлять отъем как государственные нужды, как было после 2016 года, когда был принят Федеральный закон о комплексном и устойчивом развитии территорий (КУРТ).

Для КУРТ тогда упростили и ускорили механизмы изъятия земли, а еще отменили публичные слушания по проектам планировок. Однако, местные власти ограничивались в выборе и использовании территорий. Отъем земель происходил только под государственные нужды. Теперь нет и этого пункта.

Прощай, приватизация?

В ст. 46.10. Градостроительного кодекса, где описывается, какие именно земли можно включить в проект комплексного развития территории, есть один пункт, который позволяет включить в проект территорию, если не менее 50% площади занимают земельные участки, которые не соответствуют так называемым ПЗЗ (правила землепользования и застройки). И здесь возможностей для того, чтобы подвести участок под несоответствие ПЗЗ – вагон и тележка.

Например, занимает предприятие 30% земельного участка – под него пишут ПЗЗ, к примеру, 35%. Все, несоответствие. Землю можно изымать. Причем, абсолютно по закону.

Или стоит, например, пятиэтажка. Под нее пишут ПЗЗ, где минимальная застройка в девять этажей. Все, домик под снос, земля – экспроприаторам. При этом даже нет необходимости ни жителей опрашивать, ни даже экспертизу на аварийность дома проводить.

Фактически все ПЗЗ будут писаться под конкретную ситуацию – и воля воображения авторов здесь ничем не ограничена. Разве что, интересом чиновника поскорее угодить застройщику. Это в том случае, если у чиновника этот интерес есть. Почему-то не верится, что при таком «картбланше» представители местных властей откажутся от чего-то сверху оклада.

Эксперты, критикующие новый законопроект, уже называют ПЗЗ «резиновым». И хотя, как напоминает адвокат Станислав Станкевич, наши ПЗЗ в теории должны соответствовать Генплану Москвы, на практике документы легко изменяемы прямо по ходу дела. Особенно, когда цифры необходимо, так сказать, в «ручном режиме» подвести под изъятие земель.

Помимо этого новый законопроект указывает, какая земля может изыматься для развития застроенных территорий (РЗТ). Если в КУРТ можно включить вообще абсолютно любой земельный участок, то в РЗТ входят только многоквартирные дома. И вот здесь снова хитрость. Дома из двух категорий – или аварийные или попавшие в адресную муниципальную программу.

А как дома попадают в эту программу? Да те же местные власти включают их туда. Опять же в теории, эти дома должны быть старыми, ветхими – однако, на практике конкретных рамок для внесения дома в адресную программу не существует. Чиновники могут признать одинаково ветхими и многоквартирный дом, построенный 50 лет назад, и 15 лет назад. И снова мнения жителей здесь не требуется.

Специалисты утверждают, что новый законопроект фактически «хоронит» все итоги приватизации. Тем более, что даже заявленная благая цель – развитие «депрессивных зон» весьма расплывчата. Однако в законе нет никаких норм, конкретно указывающих – от чего та или иная площадка может называться заброшенной. Снова все отдается на откуп местному чиновнику.

И вот здесь представьте ситуацию. В центре города есть большой частный жилой сектор. Люди живут подолгу, отстроились по 2-3 этажа – этакий зеленый оазис среди высоток. И вот на эти несколько гектаров положил глаз какой-нибудь застройщик. Как думаете, сумеет он заинтересовать местную власть настолько, чтобы та признала этот «оазис» так называемой «депрессивной площадкой». Девять против десяти, что сумеет. И даже если у жильцов их дома и участки давно приватизированы, согласно новому законопроекту, они уже заранее проиграли.

По мнению депутата муниципального собрания района Хорошево-Мневники Вячеслава Бородулина, полным ходом идет уничтожение законодательства и отмена итогов приватизации.

По словам адвоката Станислава Станкевича, сейчас закладывается механизм, в котором руками органов местного самоуправления будут приниматься любые нужные властям решения, интересные прежде всего застройщикам: по изъятию земель, домов, которые не имеют совершенно никакого отношения к аварийности или ветхости. И это уже не говоря о больших возможностях для коррупционеров. Аффилированность властей и застройщиков, действующих сообща против людей, особенно сегодня заметна в столице нашей родины.

Закона еще нет – а он уже работает

На самом деле то, что предлагается в законопроекте, по сути, в Москве уже работает на практике. В столичном районе Кунцево, например, без согласия местных жителей в угоду застройщику планируется под снос целый микрорайон.

Еще в ноябре прошлого года мэр Москвы Сергей Собянин подписал постановление, позволяющее ликвидировать 37 малоэтажных кирпичных домов 47–48 кварталов в Кунцево. И все на единственном основании инвестиционного контракта с группой компаний «ПИК», которая планирует в этом месте высотную застройку.

Но так как нынешний законопроект, позволяющий отнимать землю и в пользу частников, еще фактически в дело не вступил, в случае с Кунцево изъятие подвели под «государственные нужды». Хотя договор, напомню, заключен с частным бизнесом в лице «ПИК».

Жители 47-47 кварталов какой уж месяц пытаются противостоять произволу властей и застройщика. Были митинги, петиции, обращения людей в различные инстанции и даже драки с охранниками застройщика. Люди живут, словно на вулкане.

Сегодня суд, даже Верховный, им уже не помощник. Есть распоряжение об изъятии, о сносе домов. Людям говорят – ваши права не ущемлены, вам предоставят другое жилье. А то, что людей не спрашивали – хотят ли они из своих уютных зеленых микрорайончиков переезжать на двадцатые этажи высотных «монстров», так кому это интересно?

Точно так же из последних сил отбиваются от застройщиков жители последней деревни на территории Москвы – Терехово. В этом случае тоже дома определены под снос, а территория под застройку.

Похожие истории уже начинают выходить за пределы столицы. Так, в Екатеринбурге жители одной из пятиэтажек вдруг узнали, что их дом будет снесен, а на его месте построят филармонию. Людей просто поставили перед фактом и, понятное дело, никто никого ни о чем не спрашивал.

Хотя, как считают эксперты, новый законопроект хотя и предусмотрен для всей страны, в первую очередь интересен Собянину и Ко, и, как предполагает Вячеслав Бородулин, мог быть вообще написан по прямому заказу правительства Москвы «Институтом развития города» с единственной целью – облегчить для себя изъятие любых земель.

В помощь реновации

Вот что интересно – программу реновации ругают по чем зря и простые жители и многие эксперты. В том числе за ее агрессивность. Тем не менее, многие жители столицы сумели вывести свои жилища из программы и начали заниматься приватизацией земли под домами в надежде на то, что это станет защитой от застройщиков.

Оно и понятно – зачем застройщику связываться с приватизированной землей? Проще признать свое поражение и пойти поискать другой участок под застройку. Но такая ситуация в целом не устраивала ни московские власти, ни крупных девелоперов.

Получает, например, застройщик большой кусок застроенной старыми домами земли, а тут раз, несколько домов в центре участка приватизируются и ломают застройщику всю картинку. С этим что-то нужно было делать и государство придумало новый законопроект, согласно которому местным властям и застройщикам теперь будет плевать с высокой колокольни на то – приватизирована земля или нет.

«Больше полутора лет мы боремся за свои дома, за свои пятиэтажки, – рассказывает руководитель движения «Москвичи против сноса» Кэри Гуггенбергер. – Мы напуганы тем, что все наши старания могут оказаться напрасными. Наше движение направило все силы на борьбу за свои дома и за земли под ними. Мы буквально поставили на поток приватизацию земли: а ведь это и деньги, и время, и поиск документации. Деньги немалые – не все люди могут себе подобные вещи позволить. Многим приходится экономить на всем, лишь бы спасти свое жилище. А теперь, выходит, все эти труды могут не иметь абсолютно никакого значения. С той же самой реновацией у нас была возможность спасти нашу собственность, то же самое мы пытаемся сделать и с новым законопроектом – но куда бы мы не писали, ответов пока нет. И будут ли – неизвестно».

Участник движения Николай Белов знает о борьбе за свои дома не понаслышке. По его словам, замглавы управы Бабушкинского района Лукашев угрожал подать заявление на него в МВД и даже в ФСБ по обвинению в экстремизме. Помимо этого, у противников реновации убивали домашних питомцев, на них нападали, их били. 73-летнюю мать Белова толкали в подъезде, напугав до полусмерти. На асфальте под окнами писали матерные оскорбления.

Не мытьем, так катаньем пытались довести их многоквартирный дом до аварийного состояния тем, что неделю не чинили подвал, который залило горячей водой. И теперь, когда дом уже не находится в программе, а процесс приватизации земли только начался, жители рискуют потерять свое жилье навсегда.

Новый законопроект, по сути, является подстраховкой для собянинской реновации. Теперь если тебя не вытурили из дома по программе реновации, выселят по новому закону. И если реновация в теории предусматривала даже какой-то там смехотворный опрос мнения жителей – то теперь и того не потребуется.

И этот новый законопроект для собянинского правительства придется как нельзя кстати. На сегодняшний момент тысячи москвичей заняты тем, что пытаются приватизировать землю под своими многоквартирными домами. Но можно успеть оформить участок, поставить его на кадастровый учет и любоваться полученной бумажкой с правом собственности. А потом ею… утереться. Согласно новому закону и такие участки можно будет изымать как раз по решению органов местного самоуправления. Там это специально прописано.

По словам адвоката Станислава Станкевича, постановка земли на учет в кадастре все же может создать определенные препятствия властям, если они захотят построить что-то на застроенной территории. Но только в случае, если участки были зарегистрированы как ранее учтенные, то есть на основании советских землеотводов. Такие участки были сформированы раньше, чем те участки, которые власть сейчас создает искусственно. Их будет сложно оспорить в силу их первенства по времени оформления.

Здесь стоит вспомнить о том, что еще в 2015 году власти прекратили так называемую земельную реформу, которая предполагала выявление всех участков советской поры и перенос их в современные базы учета, в том числе в кадастровый учет.

Но многие владельцы, желая поскорее оформить документы, межевали участки заново и ставили их на учет. Такое право собственности новый законопроект легко отметет. А вот найденный в архивах еще советский кадастр может доставить властям сложность – так считает адвокат Станислав Станкевич, при этом указывая на то, что и власти – не дураки, знают об этом. Соответственно, периодическое исчезновение из архивов кадастровых документов советской поры становится постепенно обычным делом.

Таким образом, тысячи подмосковных дачников, к примеру, оказались владельцами домиков за землях, которые им не принадлежат. А если не им – то государству. Или, как прописано в Уставе Москвы – все нераспределенные земли принадлежат городу, то есть властям.

По мнению все того же адвоката Станкевича, новый законопроект будет грамотно защищать интересы чиновников и застройщиков – а чуть ли не единственное «оружие» простых людей это резонансный политический протест. А еще международное правосудие.

И вот здесь остается только сожалеть о том, что нам нужно защищаться от своего же собственного государства – причем делая это с помощью чужого права. А где наши права в нашей же стране? Или отмена крепостного права в 1861 году была временной?