Казалось бы, времена, когда сделки с недвижимостью в нашей стране были делом очень и очень рискованным, давно ушли в прошлое. Но так кажется только на первый взгляд. Как показывает практика, в этой сфере, было, есть и остается полным-полно подводных камней, не зная которых, под удар попадает, прежде всего, покупатель. На актуальные вопросы всех тех, кто собирается приобрести жилье, отвечает глава коллегии адвокатов Анатолий Владимирович Фурсов.
Что должно насторожить в первую очередь?
Заведомо заниженная стоимость жилья. В случае если стоимость объекта ниже более чем на 20% от рыночной, возможны неприятные сюрпризы. И скрытые существенные дефекты недвижимости –далеко не самый большой из них. Вариантов масса: например, собственник продает квартиру после развода, пока его супруг/супруга еще не успели заявить свои права на половину квартиры (в том случае, если она приобреталась во время брака). При таких обстоятельствах покупателю дальнейших неприятностей не избежать, как и в том случае, если жилье было приобретено с использованием материнского семейного капитала (МСК). В таком случае появляется серьезное основание для признания сделки недействительной, в том числе и ничтожной, если будет доказано нарушение условий использования маткапитала. И под удар вновь попадает новый собственник квартиры.
Самый элементарный способ проверки –советует Фурсов –пообщаться с соседями, консьержем подъезда, если квартира кооперативная –с председателем ЖСК. Нелишним будет общение и с участковым. Эти мероприятия необходимы, чтобы хотя бы в первом приближении понять, стоит ли в принципе останавливаться именно на этом объекте. Конечно, вполне возможно, что владельцу жилья просто срочно понадобились деньги по вполне объективным причинам, но вполне возможно также, что вам чего-то «недоговаривают».
На что обратить внимание во вторую очередь?
Анатолий Фурсов считает, что насторожить также должен факт, при котором представитель продающей стороны действует на основании доверенности со стороны владельца (так называемой генеральной доверенности, в которой, ко всему прочему, указано право представителя на получение денежных выплат по сделке). В самом этом факте нет ничего из ряда вон выходящего - в сфере покупки-продажи недвижимости сделки на основании доверенности отнюдь не редкость (на основании п. 1 ст. 185 ГК РФ доверенность - письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами). Если представитель действует добросовестно, а сама доверенность действительна, осложнений не предвидится. Но известны случаи, когда собственника на время заключения сделки уже не было в живых, и, разумеется, такая сделка впоследствии признавалась ничтожной (ст. 168 ГК РФ). А может быть и так, что доверитель по состоянию здоровья не мог отменить доверенность, либо был поставлен на учет в нарко- или психоневрологический диспансер с серьезным диагнозом. Бывает и так: представитель подписывает договор купли-продажи и вместе с покупателем подает его на государственную регистрацию. Однако в период регистрации собственник отменяет выданную доверенность, и регистрирующий орган отказывает в регистрации.
Поэтому, чтобы не остаться у разбитого корыта, скопируйте доверенность, и посетите нотариуса, выдавшего ее, дабы проверить, что это не подделка. Настаивайте на личной встрече с владельцем, чтобы убедиться, что, во-первых, он жив и здоров, а во-вторых, что он добровольно намеревается продать свою недвижимость. Запросите справки из ПНД и НД по месту регистрации гражданина. Заодно такая встреча поможет вам понять, не является ли собственник наркоманом, алкоголиком или душевнобольным. Если такие подозрения появились –поищите другой вариант, ведь суд может признать недееспособным продавца уже после того, как сделка заключена, и посчитать, что на момент ее заключения он не понимал значения своих действий (согласно ст. 177 ГК РФ). Последствия будут для вас печальными, даже если продавец и предоставил ранее справки из НД и ПНД.
Если собственник по каким-то причинам не может самостоятельно явиться в регистрирующий орган, чтобы подать документы на регистрацию, предложите, чтобы сам собственник подписал договор купли-продажи, а представитель только подал документы. Это значительно минимизирует риски, как считает А. Фурсов.
На какие уговоры не стоит поддаваться в третью очередь?
Не столь редки, как можно было бы подумать, ситуации, когда продавец ставит условие: указать в договоре купли-продажи стоимость квартиры в 1 миллион руб., во сколько бы на самом деле не оценивалась его недвижимость. Схема простенькая, и мошенническая: скорее всего, он просто-напросто не желает платить налог от продажи недвижимости, находящейся менее трех лет в его собственности. Ведь, при заключении пресловутой «миллионной» сделки продавец освобождается от выплаты налога (п. 1 п. 1. ст. 220 НК РФ). Покупатель, не разбирающийся в таких хитросплетениях, может пойти продавцу навстречу, даже не подозревая, на какие неприятности он сам себя обрекает. Возможен самый жульнический вариант –сделка будет признана недействительной или будет расторгнута по инициативе продавца. В таком случае, вы получите обратно только указанную в договоре сумму! Но даже если продавец и не помышляет о столь крупной афере, на значительные убытки вас он в любом случае обрекает.
Ведь при таком соглашении вы не сможете оформить полагающийся имущественный налоговый вычет (при официальной стоимости жилья в 1 миллион руб. максимальная сумма вычета будет составлять только 130 тыс. руб.). А, кроме того, если в течение трех последующих лет вы захотите продать приобретенную недвижимость, то вам придется заплатить очень значительный налог: он насчитывается с суммы, представляющей разницу между стоимостью покупки и стоимостью продажи объекта, и эта разница при миллионной сделке будет очень большой. Например, если вы купили квартиру за 6 млн руб., и за ту же сумму ее продаете, то налог вам придется выплачивать с 5 млн руб., представляющие разницу между суммой покупки (1 млн) и суммой продажи (6 млн). А 13% от прибыли составят ни много ни мало - 650 тыс. руб.
Другие тревожные звоночки, которые надо услышать:
И еще несколько «тревожных звоночков», от которых покупателей хочет предостеречь А. В. Фурсов:
*Большое количество продаж приглянувшегося вам объекта недвижимости и высокая частота проведения сделок. Чем насыщеннее «история» выбранного вами жилья, тем обдуманнее надо принимать решение о его покупке. Все действия, совершенные с квартирой, отображены в выписке из Единого Государственного Реестра Прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), с которой необходимо ознакомиться заранее. Если вы видите, что фактически в квартире никто не проживал, и она постоянно переходила из рук в руки, то вполне вероятно, что эти сделки не были вполне чистыми с юридической точки зрения, и от подобной покупки стоит воздержаться.
*Собственник затягивает с предоставлением запрашиваемых вами документов или вовсе отказывается их предоставить. Например, выписка из ЕГРП предпочтительна абсолютно свежая, буквально «вчерашняя», хотя срок ее действия и так невелик –30 дней. Но лучше перестраховаться: ведь совершенно неизвестно, какие действия с объектом могли произвести за этот месяц. Отказ продавца заказывать новую справку может быть признаком его недобросовестности. Но если данную выписку вы можете получить и сами (ведь по закону это открытые общедоступные сведения), то например, техпаспорт БТИ может заказать только собственник. А его весьма полезно изучить перед сделкой, даже если вы приобретаете жилье за наличные (данный документ обязателен лишь в случае, если вы оформляете ипотеку). Вполне возможно, что имеет место незаконная перепланировка, которую вам придется потом узаконивать за собственные немаленькие средства. Нового собственника также могут обязать вернуть все в первоначальный вид –принудительно устранить незаконную перепланировку.
Получение недвижимости по наследству, как основание приобретения права собственности на квартиру, также повод для размышлений. Необходимо выяснить, как собственник получил это право - по завещанию или унаследовал по закону? Во втором случае, вполне реально появление других наследников, которые также могут предъявить именно вам свои финансовые претензии. Поэтому нужно подписать соглашение с продавцом о том, что он обязуется при появлении других наследников передать им часть средств, полученных от сделки, либо урегулировать возможные в будущем конфликты своими силами и за свой счет. Если же продавец состоит в законном браке –потребуется согласие супруга на продажу недвижимости; а, кроме того, как уже было сказано, в случае если собственник в разводе, но менее трех лет - бывший супруг/супруга также может заявить о своих финансовых притязаниях.
...При покупке недвижимости мы вовсе не призываем вам следовать небезызвестной философской позиции доктора Хауса, которая заключается в короткой и ёмкой фразе «Все врут!». Однако очевидно, что рынок недвижимости –благодатная почва для махинаторов всех мастей, и первым под удар попадает покупатель. Конечно, есть «подводные камни», о которых вроде бы знает каждый: например, о необходимости выяснить, не прописаны ли в покупаемом жилье несовершеннолетние дети, или не находится ли оно под обременением. Но есть и масса других нюансов, разобраться в которых может только специалист, имеющий юридическое образование. Сегодня мы осветили лишь небольшую часть этих нюансов, и настоятельно рекомендуем вам не экономить на малом, дабы не потерять все. Обращайтесь к профессионалам - только специалисты смогут обеспечить юридическую чистоту сделки и всестороннюю проверку приглянувшегося вам объекта недвижимости.