Адвокат Станкевич: частная собственность сдает позиции

ЦИАН.Журнал. Госдума принимает закон, который сделает жителей и собственников еще более беззащитными. Он снимает даже те минимальные преграды для застройки в городах, что существуют в настоящий момент, утверждают юристы. Объясняет адвокат коллегии «Домбровицкий и партнеры» Станислав Станкевич и его коллеги-юристы с сайта dolewka.ru, проблем для жителей закон несет множество: миллионы частных земельных участков в стране не зарегистрированы в кадастре или учтены без точного определения границ (без точных координат), а земельные участки многоквартирных домов по большей части вообще не учтены в кадастре.

«Если застройщику понравился кусок земли с домами, где живут люди, то органы власти смогут продать его застройщику, а мнение самих собственников никак не учитывается и отказаться от сноса невозможно. Поэтому этот законопроект даже страшнее реновации», — жестко высказываются опрошенные ЦИАН.Журналом жители Москвы.

«[После принятия закона] при подаче заявлений в суды люди столкнутся с тем, что нарушающие их права действия отныне будут записаны как легальные в федеральных законах. Ни обеспечительных мер в виде приостановки строительства, ни решений в пользу жителей можно не ожидать», — резюмируют юристы.

23 июля думские депутаты встретились для второго чтения законопроекта №503785-7. Называется он довольно безобидно — «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ (в части совершенствования правового регулирования отношений по градостроительному зонированию и планировке территории, а также отношений по изъятию земельных участков для государственных и муниципальных нужд)».

По сути документ регулирует права государства в отношении частной собственности, и юристы считают, что происходит это отнюдь не безобидным образом.

В частности, по словам опрошенных ЦИАН.Журналом юристов, законопроект легализует массовую точечную застройку и свободный снос жилых кварталов, не являющихся ветхими. Также государство сможет без суда изымать недвижимость. По словам юристов, все это «замаскировано» во второй и третьей редакциях законопроекта, но обо всем расскажем постепенно.

Между тем глава комитета Госдумы по транспорту и строительству Евгений Москвичев заявил, что в ходе доработки документа ряд положений был изменен, и в итоге 23 июля депутаты рассматривали вариант, исключающий возможность изъятия земель у физических лиц. «Мы все правительственные поправки по изъятию земель отклоняем», — заявил Москвичев (цитата по er-duma.ru).

И все же, объясняет адвокат коллегии «Домбровицкий и партнеры» Станислав Станкевич и его коллеги-юристы с сайта dolewka.ru, проблем для жителей закон несет множество. И из представленной 20 июля версии (той самой, которую рассмотрели и приняли 23 июля) редакции следует, что частная собственность россиян в опасности — возможности для изъятия собственности людей сохранились.

В отредактированной ко второму и третьему чтениям версиях сохраняются такие положения, как возможность выдачи градостроительных планов земельных участков и разрешений на строительство без формирования и регистрации в кадастре самих земельных участков. Это значит, что строить можно в любом месте, не формируя границы участка, — а значит, можно попасть и в границы частных участков, в том числе — участков многоквартирных домов.

Миллионы частных земельных участков в стране не зарегистрированы в кадастре или учтены без точного определения границ (без точных координат), а земельные участки многоквартирных домов по большей части вообще не учтены в кадастре, говорят юристы dolewka.ru.

Чем опасен для собственников и жителей  новый закон

1. Снятие ограничений для застройщиков

Как перечисляет адвокат Станкевич, к примеру, предлагается изменить ст. 39.6 Земельного кодекса РФ (п. 13.2 части 2 «Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления: земельного участка, изъятого для муниципальных нужд в целях комплексного развития территории»). Это значит, что можно будет изымать участки у собственников, причем при изъятии имущества при намерении комплексного развития территории правоприменитель не будет ограничен (раньше такое изъятие было предусмотрено лишь в отношении участков лиц, которым они были предоставлены на правах аренды или бессрочного пользования, но никак не собственников).

Кроме того, отныне, если местные власти решат самостоятельно заняться развитием территории, разрешение на стройку можно будет получить без документации по планировке развиваемой территории.
 

Застройка допускается без документов, ограничивающих максимальные параметры застройки конкретного земельного участка.

2. Сокращение сроков публичных слушаний

Еще одним проблемным местом являются общественные слушания. Срок их проведения предлагается сократить, а в некоторых случаях слушание и вовсе отменяется. Так, в редакциях законопроекта ко второму и третьему чтениям сокращается продолжительность с нынешних «не менее двух и не более четырех месяцев со дня опубликования обсуждаемого проекта» до 1 и 3 месяцев соответственно. Таким образом, и ранее обделенные вниманием государства публичные слушания (один из немногих инструментов воздействия, доступных простым горожанам) будут еще более ущемлены.

3. Легализация старых проектов уплотнительной застройки

Еще одной проблемой является изменение в ст. 9 373-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации». Эти изменения предлагают «вернуть к жизни» все градостроительные планы земельных участков (ГПЗУ) — в том числе и тех, что были выпущены с нарушением законодательства. Таким образом, будут легализованы тысячи точечных и уплотнительных строек, считают юристы.

4. Для стройки даже не потребуется регистрация участка в Росреестре

Изменения, вносимые в статьи 57.3 и 48 Градостроительного кодекса, позволят строить без предоставления земельного участка и его регистрации в Росреестре, размывая таким образом нормы материального права и возможности защиты частного имущества. Кроме того, объясняют юристы сайта, данный механизм можно будет использовать для захвата земельных участков и уплотнительной застройки.

5. Изъятие участков и домов без согласования собственников жилья

И, наконец, важнейшим моментом являются изменения, вносимые в часть 3 статьи 46.9 «Комплексное развитие территории по инициативе правообладателей земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества». Согласно этим изменениям, «если земельный участок и (или) расположенный на нем объект недвижимого имущества находятся в государственной или муниципальной собственности и мероприятия по комплексному и устойчивому развитию территории не предусматривают изменение вида разрешенного использования земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимого имущества, письменное согласование исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, уполномоченного соответственно на предоставление такого земельного участка, распоряжение таким объектом недвижимого имущества, не требуется».

Как объясняют юристы, это значит, что «любое указанное в данной поправке распоряжение зданием или земельным участком может привести к нарушению основных гражданских прав собственников имущества», ведь «участки, перешедшие в силу закона в собственность вместе с приватизацией зданий, не отражены в реестре недвижимости как собственность граждан, а продолжают считаться неразделенной собственностью муниципального образования или госсобственностью».

По словам юриста Станислава Станкевича, сейчас комплексное развитие территории могут инициировать собственники аварийных домов и домов, вошедших в иные адресные программы, расположенных на этой самой «развиваемой территории». При этом в градостроительном кодексе не указано, сколько их требуется для начала застройки под видом «развития» и как быть с правами собственников соседних не аварийных домов (которые ни о каком «развитии» и не помышляют). По поправкам в первой редакции инициаторами этого комплексного развития на их территории могли быть любые дома.

«Сейчас эта поправка ко второй редакции действительно исчезла, — признает собеседник ЦИАН.Журнала. — Но зато есть положение о том, что теперь собственные адресные программы могут инициировать муниципалитеты (и вести застройку на муниципальном уровне)».

6. Возможно изъятие части любой, в т.ч. охраняемой территории

Есть и еще один острый момент — законопроект разрешает без публичных слушаний однократно изменить вид разрешенного использования земли или «один или несколько предельных параметров разрешенного строительства или реконструкции» (пусть и не более чем на 10%). Участвовавшая в рассмотрении документа депутат от «Справедливой России» Галина Хованская выступала против этого пункта (ее возражение не приняли) и приводила пример:

«Это была территория культурного наследия или исторического поселения, а станет, например, зоной, чтобы построить торговый центр или многоквартирный дом. И это не требует проведения публичных слушаний! Ну приехали — хоть на 10%, но откусим, и неважно, что там. Мы категорически против такого изменения». (Цитата по newdaynews.ru).

Юристы: сняты последние преграды перед застройкой

«Проблема [градостроительных конфликтов] распространится на всю страну»

Первое чтение прошло в ноябре 2018 года. Тогда документ направили на доработку. Ко второму чтению (23 июля) авторы законопроекта изменили целый ряд положений. Но и в обновленном виде он вызывает массу вопросов и опасений.

«Закон и раньше вызывал много нареканий, потому что снимаются даже те минимальные преграды для непродуманной хаотичной, в том числе и точечной, застройки в городах, которые существуют на сегодняшний день», — говорит адвокат и председатель МГКА «Власова и партнеры» Ольга Власова, защищающая в суде интересы жителей 47-48 кварталов московского района Кунцево (почитать об этом можно здесь).

По словам Власовой, речь в законопроекте идет о том, что если принимается программа комплексной застройки уже ранее застроенной территории, то без всяких публичных слушаний или других форм учета коллективного мнения жителей и прочих обязательных и привычных согласований начинается строительство, под которое спокойно изымаются объекты частной собственности — земельные участки, здания, сооружения и т.д.
 

Получается, что государство убирает даже те минимальные гарантии граждан, которые были раньше. И собственники, и жители остаются беззащитными.

Эти проблемы хорошо знакомы жителям 47-48 кварталов Кунцево, деревни Терехово в Хорошево-Мневниках (где за изымаемые под строительство дороги дома выплачивают отнюдь не рыночную цену), в районе Преображенское — природный комплекс Архиерейского пруда и т.д. Во всех этих случаях были проведены публичные слушания, в ходе которых местные жители выступали против проектов застройки. Но к их мнению никто не прислушался.

«И если раньше эта проблема была в основном московской, то теперь она распространится на всю страну, — говорит Ольга Власова. — На мой взгляд, законодательство в области градостроительной деятельности (а оно довольно сложное) на сегодняшний день не соблюдается. Его бы наоборот упорядочить и ужесточить контроль за соблюдением, а произойдет обратная ситуация — власти будут делать все, что захотят».

«На сегодняшний день и так достаточно много проблем, которыми нужно заниматься. А власти вместо того, чтобы упорядочить и ужесточить существующее градостроительное законодательство, принимают новый закон, противоречащий всем ныне действующим законам и прямо нарушающий конституционные права граждан», — заключает Власова.

«Цель законопроекта — распоряжение частными земельными участками»

Юрист Станислав Станкевич считает, что сам по себе законопроект №503785-7 — не революционный шаг, а всего лишь один из шажков, направленных, по его мнению, на захват земельных участков, в том числе — участков многоквартирных домов.

По словам юриста, нет ни одного документа, по которому городские земли переходили бы от советского государства не новому собственнику, а к городской администрации. «Получается, что власти, призывая на помощь Госдуму, пытаются распоряжаться чужими, не принадлежащими им землями. Эти поправки (что в первой, что во второй редакции) направлены на отъем общего имущества жильцов многоквартирных домов», — заключает Станкевич.

В итоге то самое комплексное развитие территорий (что «развитие», что «территория» — это крайне размытые, неопределенные понятия, отмечает эксперт) является ни чем иным, как вмешательством в сложившиеся жилые кварталы и земельные участки, которые должны были быть оформлены в общую собственность собственников многоквартирных домов, но оформлены не были (потому что московские власти много лет противодействуют оформлению прав). Как результат — появляются точечные застройки, вторгающиеся в сложившиеся кварталы жилой застройки, объясняет адвокат Станкевич.

Все это несет риски ухудшения имущественных прав граждан — в том числе новую волну точечных застроек и строительства там, где его вообще не должно быть, ограничения прав граждан на участие в градостроительной деятельности. Таким образом, делает вывод адвокат Станкевич, градостроительная политика уходит в тень.

«Данная инициатива опасна»

Право собственности — это право человека, и никто на это право не может покушаться и произвольно его ограничивать, утверждает Мария Архипова (Баст), адвокат, председатель Ассоциации Адвокатов России за Права Человека. «В исключительных случаях (т.е. в интересах демократического общества, соблюдения процедуры правового государства) право собственности может быть ограничено или изъято. С точки зрения правового государства, такое изъятие не может быть произвольным, а только по решению суда: судебные гарантии являются неотъемлемой частью соблюдения права собственности как права человека».

«В итоге, — продолжает Архипова, — возникает предложение произвольного изъятия частной собственности, что само по себе является нарушением права собственности, права человека. Данная инициатива опасна».

Москвичи: «ничего больше покупать не буду»

Подписывающие петицию на Change.org объясняют недопустимость принятия закона №503785-7, используя самые разные аргументы. Так, например, Вера Николаева говорит, что закон «отменяет частную собственность в России», а Сергей Новожилкин заявляет, что против законопроекта, поскольку против «антиконституционных решений всех ветвей власти».

Работая над текстом, ЦИАН.Журнал выяснил мнение москвичей.

Николай Белов активно интересуется градостроительным законодательством — хотя бы в силу того, что живет в сталинской пятиэтажке с 23% износом — речь идет о доме № 17 по Осташковской улице. По его словам, они с соседями с трудом отбились от участия в программе реновации и недавно приватизировали землю под домом. По его мнению, обсуждаемый законопроект ликвидирует право частной собственности в России: теперь под снос и изъятие можно подвести любой дом и любой земельный участок, и не надо будет обосновывать это государственной нуждой. Но больше, говорит москвич, никогда никакой собственности покупать не будет.

«Если застройщику понравился кусок земли с домами, где живут люди, то органы власти смогут продать его застройщику, а мнение самих собственников никак не учитывается и отказаться от сноса невозможно. Поэтому этот законопроект даже страшнее реновации», — резюмирует собеседник ЦИАН.Журнала.

Вчера, 23 июня, против принятия законопроекта у входа в Госдуму прошла целая серия одиночных пикетов.


По свидетельствам очевидцев, выразить таким образом свое отношение решили несколько десятков человек. Среди пикетчиков успел отметиться и Сергей Митрохин, выразивший на своей странице в Facebook отношение к происходящему так: «Вряд ли хотя бы 0,1% населения РФ понимает, что сегодня Госдума проголосует за ограничение права всех граждан на владение собственным жильем. Муниципальные власти (в Москве — городские) смогут сносить жилые дома без согласия их собственников».

1001 способ относительно честного изъятия 

Третьего чтения ждать полгода не стали — в очередной раз законопроект стали изучать уже на следующий день.

По словам адвоката Станислава Станкевича, текст третьей редакции практически не отличается от предыдущей версии, а это значит, что документ, скорее всего, примут в уже известном нам виде.

«Если кто-то считает, что слова о бессудном изъятии будут также явным образом написаны в законе, как на заборе, они будут разочарованы», — говорит Станкевич и объясняет, как выглядит бессудное изъятие в ловких руках правоприменителей.

    «Строительство без предоставления застройщику земельного участка в городах, где большинство участков не стоит на кадастровом учете, легко позволяет лишить собственников многоквартирного дома части земельного участка.
    Реанимация законопроектом (восстановление использования) без каких-либо оговорок всех утвержденных до 1 июля 2017 года Градостроительных планов земельных участков (ГПЗУ) позволит легализовать, продолжить или начать тысячи точечных и уплотнительных строек. Ранее же действия по многим ГПЗУ были приостановлены в связи с тем, что зачастую ГПЗУ были выпущены с нарушением законодательства, в том числе без публичных слушаний.
    Замена вида использования земельного участка путем изменения правил землепользования и застройки без оповещения граждан и публичных слушаний также может быть использована для строительства в тех местах, где ранее это было невозможно: например, на месте вспомогательных строений на участках многоквартирных домов».

«В этих случаях при подаче заявлений в суды люди столкнутся с тем, что нарушающие их права действия отныне будут записаны как легальные в федеральных законах. Ни обеспечительных мер в виде приостановки строительства, ни решений в пользу жителей можно не ожидать. И это — только часть заложенных в данном законопроекте механизмов изъятия имущества, которые до сегодняшнего дня еще перспективно (возможно) обжаловать в суде, а после принятия данного законопроекта уже практически не удастся», — резюмирует юрист.

Фото: Игорь Порхомовский, активисты 47-48 кварталов Кунцево, Activatica.org,
#город#реновация#законы#законопроект#конфликт