Ипотечная задолженность: советы адвоката

Обзор адвокатской практики ипотечного кредитования. Несмотря на прогнозы годичной давности, судебные процессы, инициированные банками, по взысканию квартир у недобросовестных заемщиков, не приобрели массового характера. В адвокатской практике мы по-прежнему сталкиваемся с ситуациями, когда банки позволяют себе психологическое давление, а также прямую угрозу привлечь к процессу самых неадекватных коллекторов-агентств. Нежелание банкиров включить законный судебный механизм практикующие адвокаты частично объясняют первичными условиями ипотечного кредитования: при ближайшем детальном рассмотрении выясняются изначально невыгодные для заемщика условия…

Второе объяснение долгого терпения банков – терпеливость самих российских заемщиков. Они готовы мириться с любыми кабальными условиями, лишь бы в дальнейшем не упустить шанс приобретения жилья, поэтому какие бы жизненные обстоятельства не заставали заемщика в период кредитования, он постарается сделать все возможное, чтобы исполнить обязательства по договору.
В свою очередь, сами банки крайне не заинтересован в судебных процессах: такое впечатление, что затраты на использование специалистов в суде, считается несопоставимо затратным, а само выполнение работы экономически невыгодным.  Юристы банка понимают насколько «затяжными» будут эти процессы, как по факту, так и при условии инертности и волокиты наших судов, чрезмерной активности в свою защиту заемщиков. В практике коллегии адвокатов «Домбровицкий и партнеры» самый длительный процесс этой категории зашкалил (по инициативе обеих сторон) за полуторагодичный период… Не следует также снимать со счетов затраты на госпошлину при подаче иска, хотя в нашей стране «официальное» судопроизводство крайне дешево обходится государству. Банкирам же приходится возмещать данные судебные расходы за счет собственных средств, т.к. при прекращении выплат клиента, от банка  требуется резервация сделки: банк не имеет права оплачивать судебные издержки со счета клиента. 

Не доводя до судебных крайностей, мы настоятельно рекомендуем клиентам воспользоваться предусмотренной законом отсрочкой: в течение года есть возможность  оформить залог. Большинство наших клиентов даже при самой неблагополучной жизненной ситуации находит возможность за год улучшить ситуацию с платежеспособностью. Т.к. до недавнего времени даже факт судебного решения о выселении не спасал заемщика от финансового краха: изначально кабальный договор кредитования позволял банкам требовать выплат в весьма выгодной для банка обратной последовательности  - первично: неустойки, а только потом: проценты от основной суммы долга. Только в 2010 году Высший арбитражный суд прекратил подобную практику, когда у банкиров «вагоны бежали впереди паровоза».
Дожидаться процедуры выселения мы также не рекомендуем. И в нашей практике, и в практике наших коллег были неоднократные случаи, когда кассационные инстанции отменяли решения районных судов. Если брать «московский регион», то и Мосгорсуд, и Мособлсуд обычно констатируют, что допущенные заемщиком нарушения являлись несущественными: в соответствии с ч.3 ст. 348 ГК РФ банку необходимо придерживаться позиции, что неплательщик злостно уклоняется по выплате обязательств. В помощь юристам банка – фиксация даже незначительной задолженности в нарушение сроков платежей более чем три раза в течение года. Ответный ход юриста ответчика: доказать отсутствие умысла злостных неплатежей – потеря работы, смерть более платежеспособного родственника семьи и т.п. Необязательным, но желательным условием «выигрышной для клиента» линии защиты – официальные подтверждения попыток досудебного урегулирования: переписка с банком.
Попытки адвокатов отстоять права неплательщика не являются руководством к действию всех недобросовестных плательщиков. Мы относим данные судебные процессы к текущим рискам, которые банк берет на себя, выдавая кредит. Тем более, банк, как в начале процесса предпочитает «ввести в заблуждение клиента» или, как минимум, навязать ему кабальные условия, так и в конце процесса при неблагоприятном для заемщика исходе, представители банка пытаются схитрить. Ни для кого не секрет, с какими нарушениями, «кулуарно» производится реализации залоговых квартир: квартиры реализуются по ценам ниже рыночных, отсутствует достаточная информированность о дате и месте продажи, как правило осведомленными и участниками торгов становятся сами сотрудники банков или структуры непосредственно приближенные.