«Ведомости». На фоне последних митингов обманутых дольщиков в различных регионах России, заместитель министра регионального развития Константин Ковалевский в своем интервью «Российской газете» озвучил масштаб проблемы: в стране 74 000 обманутых дольщиков и более 897 проблемных объектов. В интервью косвенно было подтверждено, что фактической возможностью разрешить проблемы сограждан является привлечение финансовых средств из внебюджетных источников. А это означает, что движение дольщиков в их усилиях разрешить проблему путем проведения массовых акций, имеет свое воздействие на местную власть, зачастую более внушительную, чем законодательное.
Привлечение внебюджетных источников фактически подтверждает, что титанические усилия государства, призванные законодательно отрегулировать рынок, не возымели действия. Пока федеральный закон «О долевом строительстве», отлавливает крупную рыбу крупноячеистой сеткой, девелоперы в открытую глушат рыбу динамитом.
Большинство экспертов – страховщиков, юристов - сходятся во мнении, что сталкиваются уже с последствиями «мутного» рынка строительства жилья, а вот сам механизм расходования средств дольщиков, остается «закрытым» для соинвесторов, как на стадии подписания договора, так и на стадии возникновения долгостроев.
«Деятельность банков контролирует пять ведомств, и никто уже давно не слышал про митинги обманутых вкладчиков банков, - комментирует «Ведомостям» Игорь Гульев, создатель проекта «Однодольщики.ру». - А кто контролирует деятельность какого-нибудь ООО «Одуванчик», которое собирает деньги людей, обещая им через 3-4 года квартиры?»
Структуры, призванные расследовать причины возникновения конфликтной ситуации, в лучшем случае владеют основами уголовного законодательства, но отнюдь не финансового рынка. В результате анализ ситуации проводится в соответствии с № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», а не на тех фактах, которые позволили девелоперам обойти стороной «закон о долёвке» со всеми его поправками. Возбуждение уголовных дел становится невозможным из-за правовой безграмотности самих пострадавших, подписавших не, оговоренный ФЗ-214, договор участия в долевом строительстве, а любой другой, навязанный застройщиком. Наличие любой другой формы договора примитивно трактуется следственными органами т.н. «притворной сделкой», которая, следуя юридической логике, «ничтожна».
Очевидно, что гражданско-правовые отношения при заключении договоров с дольщиками, косвенно являются причиной уголовной ответственности при неисполнении договорных обязательств в дальнейшем. Фактически пописывая любую форму договора, соинвестор становится участником финансового рынка, а его контракт с девелопером по существу является фьючерсом. Соответственно и ответственность за неисполнение обязательств по сделке застройщик должен нести в рамках фьючерсного контракта, т.е. перед биржей, а не в рамках уголовного кодекса.
Адвокат Петр Домбровицкий, коллегия адвокатов «Домбровицкий и партнеры», признается, что активисты движения дольщиков не желают понимать различия этих характеристик, и тем самым невольно, ставят палки в колеса продвижению своего же объекта. А представители застройщика при этом ловко манипулируют общественным мнением – подстрекают дольщиков к требованиям возбуждения уголовного дела. «С советских времен у граждан осталось убеждение, что уголовное дело – это вершина торжества справедливости, конфискация имущества , - констатирует адвокат. – Но в современных экономических спорах, к которым мы относим рынок жилья, для соинвестора важна экономическая сторона спора – получение квартиры в собственность, возврат потраченных средств в полном объеме и не с рассрочкой на 10 лет…». Процедура возбуждения уголовного дела зачастую требует наложения ареста на имущество и активы подозреваемого, что в дальнейшем сводит на нет все усилия адвокатов экономически обезопасить своего клиента от рисков. Но ничего, кроме, возможно, морального удовлетворения, дольщикам не привносит.
«На первичном рынке у человека, который хочет купить квартиру, вариантов мало, — считает Максим Гольдберг, исполнительный директор НСКА в интервью «Ведомостям», — либо он принимает существующие правила игры, либо нет. Он должен выбрать застройщика, которому по каким-то причинам будет доверять, отдать деньги и молиться. Больше ничего не остается».
С этим доводом категорически не согласен Петр Домбровицкий: «Даже если объект подвели под банкротство, для покупателя-дольщика еще есть возможность для маневра, особенно если объект не застрял на стадии котлована. Это - признание права на незавершенный строительством объект или права собственности на квартиры – в зависимости от готовности объекта. Такую схему, например, мы внедряем в Сочи на спорных объектах незавешенного строительства». Если дом возведен под крышу, то адвокат советует не только получить свидетельства на жилые помещения, но и «охватить заботой» нежилые помещения в рамках деятельности ТСЖ или ЖСК. Создавая ТСЖ недостроенного объекта, завершить строительство возможно уже при полном контроле владельцев квартир, бывших дольщиков. Одновременно подобными действиями добиваются «обременения объекта», чтобы при банкротстве он не был передан в конкурсную массу, т.е. постороннему лицу — новому застройщику. Это экстренные меры с целью заявить свои права – права по сути бесправного дольщика на период бессилия законодательного уровня.